Mỹ đối mặt làn sóng tịch thu nhà: Hơn 100.000 căn bị siết nợ trong Q3/2025, tăng gần 17%
 

Toàn cảnh: Từ tiền rẻ đến “bẫy lãi suất”
Sau giai đoạn COVID-19 với tiêu chuẩn vay dễ và lãi suất siêu thấp, thị trường nhà ở Mỹ đang bước vào chu kỳ thanh lọc mạnh. Khi mặt bằng lãi suất vượt 6% và chi phí sinh hoạt leo thang, nhiều hộ gia đình không còn chịu nổi khoản trả hàng tháng, đặc biệt nhóm vay theo lãi suất thả nổi (ARM). Hệ quả là làn sóng nhà bị tịch thu (foreclosure) bắt đầu lan rộng.

Số liệu Q3/2025: Cú nhích đáng lo
Theo dữ liệu từ ATTOM và Business Insider, chỉ riêng quý 3 năm 2025 đã có hơn 100.000 căn nhà bị đưa vào diện tịch biên—tăng gần 17% so với cùng kỳ năm trước. Các “điểm nóng” gồm Texas, Florida và California, nơi dân số đông, nhu cầu nhà ở lớn và tỷ lệ vay ARM cao trong giai đoạn lãi suất thấp trước đây.

Vì sao làn sóng có thể lan rộng?

Lãi suất cao kéo dài: Nhiều khoản ARM đến kỳ điều chỉnh, lãi suất nhảy vọt khiến tiền trả hàng tháng tăng mạnh.

Thu nhập không kịp bù trượt giá: Lạm phát và chi phí sinh hoạt (bảo hiểm nhà, thuế bất động sản, điện nước) tiếp tục “ăn mòn” ngân sách hộ gia đình.

Áp lực nợ chồng nợ: Thẻ tín dụng, vay xe, y tế… cộng dồn tạo hiệu ứng dây chuyền, đẩy rủi ro chậm trả thế chấp.

Ngân hàng siết kỷ luật: Sau nhiều năm nới lỏng, tổ chức cho vay quay lại quy trình xử lý nợ nghiêm ngặt hơn.

Tác động hai mặt: Cơ hội “săn” nhà rẻ & chiếc bẫy thanh khoản

Người mua/nhà đầu tư: Nguồn cung nhà bị siết nợ tăng có thể mở ra cơ hội tìm giá tốt. Tuy nhiên, cần cảnh giác với chi phí sửa chữa, phí pháp lý, cạnh tranh đấu giá và rủi ro pháp lý tài sản.

Chủ nhà khó khăn thanh toán: Với người vay ARM, đây là báo động đỏ. Khi khoản trả tăng đột biến, chỉ một–hai tháng hụt hơi có thể dẫn đến tịch thu. Vấn đề không phải họ muốn bán, mà là ngân hàng thu hồi để gán nợ.

Những ai đang “ở làn nguy hiểm”?

Người vay ARM sắp/đang đến kỳ reset lãi suất.

Chủ nhà ở các bang tăng giá nhanh giai đoạn 2020–2022 nhưng thu nhập không tăng tương xứng (Texas, Florida, California…).

Hộ gia đình có tỷ lệ nợ/thu nhập cao, thiếu quỹ dự phòng 3–6 tháng chi phí.

Chủ nhà phải đối mặt bảo hiểm nhà tăng mạnh (đặc biệt vùng rủi ro thiên tai) và thuế bất động sản leo thang.

Gợi ý hành động cho chủ nhà có nguy cơ

Liên hệ sớm với đơn vị cho vay để xin các phương án: gia hạn, tái cấu trúc, forbearance hoặc chuyển từ ARM sang fixed-rate nếu đủ điều kiện.

Cắt giảm chi tiêu bắt buộc (bảo hiểm, dịch vụ) và ưu tiên thế chấp là khoản trả số 1.

Đánh giá bán sớm nếu dòng tiền không cứu vãn, tránh rơi vào tình trạng foreclosure làm xấu hồ sơ tín dụng.

Tránh lừa đảo: Chỉ làm việc với tư vấn nhà ở được cấp phép; tuyệt đối không trả phí trước cho các “dịch vụ cứu nhà” mập mờ.

Theo dõi lịch reset ARM và chuẩn bị ngân sách cho khoản trả tăng thêm.

Chiến lược cho người mua đang “săn” cơ hội

Kiểm tra pháp lý & kỹ thuật kỹ càng; không chỉ nhìn giá, hãy tính tổng chi phí sở hữu (sửa chữa, thuế, bảo hiểm, lãi).

Giữ kỷ luật tài chính: Lãi suất cao đòi hỏi biên an toàn lớn hơn; hạn chế đòn bẩy quá tay.

Linh hoạt về thời điểm: Nguồn cung foreclosure thường ra theo làn sóng; chuẩn hóa quy trình tài chính để “chốt nhanh” khi gặp tài sản phù hợp.

Triển vọng 6–12 tháng tới
Nếu mặt bằng lãi suất duy trì trên 6% và thu nhập khả dụng không cải thiện, số vụ tịch thu có thể tiếp tục tăng trước khi hạ nhiệt. Thị trường đang đi qua một đợt thanh lọc cần thiết, buộc giá cả, đòn bẩy và kỳ vọng sinh lời trở về quỹ đạo bền vững hơn.

Thuật ngữ nhanh

Foreclosure (tịch thu nhà): Quy trình ngân hàng thu hồi tài sản bảo đảm do người vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ.

ARM (Adjustable-Rate Mortgage): Khoản vay thế chấp lãi suất thả nổi; lãi suất và tiền trả hàng tháng sẽ điều chỉnh định kỳ theo chỉ số tham chiếu.


Làn sóng tịch thu nhà đang phình to không vì chủ nhà muốn bán, mà vì ngân hàng buộc phải thu hồi khi người vay “đuối sức” trước lãi suất cao và chi phí sinh hoạt. Với người mua, đây có thể là thời điểm vàng để đàm phán; với người vay ARM, hãy coi đây là lời cảnh tỉnh để hành động ngay trước khi quá muộn.