Thị trường nhà Mỹ rơi vào ‘vòng xoáy giảm phát’
 

Thị trường nhà ở Mỹ hiện đang trong “vòng xoáy giảm phát và lạm phát chậm lại,” theo Nick Gerli, phân tích gia địa ốc và là người sáng lập nền tảng phân tích Reventure App, tạp chí (Newsweek ngày 13 Tháng Mười, loan tin.

“Tốc độ tăng giá nhà trên toàn nước Mỹ gần như bằng không so với cùng kỳ năm trước, và hiện giá nhà đang giảm ở gần một nửa số tiểu bang,” Gerli chia sẻ trong một video trên YouTube. “Trong khi đó, tốc độ tăng giá thuê nhà rơi xuống mức chậm nhất trong 14 năm, cho thấy nhà tồn kho đang dồn ứ khắp thị trường địa ốc.”

Gerli cho rằng sự kết hợp này có thể báo hiệu đang bên “bờ vực sụt giảm lớn,” khi ông dự đoán giá nhà sẽ tiếp tục giảm vào năm sau.

Thị trường nhà ở Mỹ qua số liệu

Năm nay thị trường ì ạch khi người mua rút lui do các vấn đề về khả năng chi trả, bao gồm giá nhà cao, chi phí vay lớn và phí bảo hiểm nhà tăng. Lượng nhà tồn kho vì thế tăng mạnh trên toàn quốc, mang lại nhiều lựa chọn cho người mua và tăng sức mạnh thương lượng.

Theo Redfin, Tháng Tám có hơn 2.1 triệu căn nhà được rao bán, tăng 10.5% so với cùng kỳ năm trước. Cùng tháng, doanh số giảm 2.2% và thời gian trung bình một căn nhà trên thị trường trước khi ký hợp đồng tăng thêm tám ngày.

Dù nhu cầu và doanh số đều chậm lại, giá bán trung bình của một căn nhà điển hình ở Mỹ vẫn tăng. Trong tháng Tám, giá nhà trung vị (median) là $439,198, tăng 1.5% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, đây là mức tăng theo năm chậm nhất trong nhiều tháng, dấu hiệu của hiện tượng được Gerli gọi là giảm tốc lạm phát (disinflation).



Giảm tốc lạm phát là hiện tượng xảy ra khi giá vẫn tăng nhưng với tốc độ chậm hơn. Ở đây, giá nhà vẫn tăng nhưng chậm hơn nhiều so với thời kỳ sốt mua nhà trong đại dịch.

Không phải tất cả khu vực đều giống nhau. Mặc dù Gerli trở nên bi quan hơn về toàn bộ thị trường Mỹ, nhưng thừa nhận rằng không phải mọi nơi cũng đều giảm giá. Tuy nhiên, những thành phố từng bùng nổ trong đại dịch thì giờ đây đang điều chỉnh mạnh hơn.

Các thị trường dư thừa nhà rao bán nhiều nhất, nhiều trong số đó ở Florida và Texas từng bùng nổ trong đại dịch, đều giảm giá theo năm.

Theo Redfin, giá nhà trung vị ở Florida trong Tháng Tám là $403,100, giảm 0.13% so với cùng kỳ; ở Texas là $345,900, giảm 0.59%. Đây là những gì được Gerli gọi là giảm phát.

Ngược lại, ở những thị trường còn thiếu nhà, nhiều thành phố lớn ở miền Bắc, Đông Bắc và Trung Tây, thì giá nhà vẫn tăng.

Thị trường cho thuê đáng lo ngại

Thị trường cho thuê khiến Gerli lo ngại. Năm ngoái, là năm có mức tăng giá thuê chậm nhất kể từ 2010, chỉ tăng 0.3%, theo Yardi Matrix.

Năm nay tình hình vẫn tiếp tục chậm. “Thị trường cho thuê trong 6 tháng qua giảm mạnh. Càng ngày càng có nhiều thị trường giảm giá thuê. Thậm chí tăng trưởng giá thuê nhà biệt lập thấp nhất 14 năm, kể từ sau cuộc khủng hoảng nhà cuối cùng,” Gerli nói.

“Khi thấy thị trường cho thuê và thị trường bán đều suy giảm, điều đó báo hiệu sự yếu kém, giảm tốc lạm phát và áp lực giảm phát,” ông nói.

Dữ liệu cho thấy hai bức tranh: thị trường cho thuê từng bùng nổ trong đại dịch nay giảm mạnh, cải thiện khả năng chi trả, nhờ nguồn cung mới trong năm năm qua.

Theo Reventure, giá thuê ở Austin, Texas giảm 18.3% trong ba năm; ở Fort Myers, Florida giảm 15.3%; ở Colorado Springs, Colorado giảm 12.5%.

Ngược lại, ở miền Đông Bắc và Trung Tây, giá thuê vẫn tăng. Hartford, Connecticut tăng 11%, Chicago 10%, Omaha, Nebraska 9%, Providence, Rhode Island 8%, Louisville, Kentucky 7%.

Ý nghĩa với người mua và thuê nhà

Khả năng chi trả vẫn là vấn đề lớn. “Các hộ gia đình hiện đang phải dùng 37–38% thu nhập trước thuế để trả nợ vay mua nhà,” Gerli nói. “Đây là tỷ lệ nợ trên thu nhập cao nhất từng thấy.” Điều này kéo giảm nhu cầu nhà ở trên toàn quốc.

Ở thị trường thuê, khả năng chi trả không quá căng, nhưng “hiện đang gặp cản trở do tăng trưởng dân số thấp, nhập cư giảm và yếu tố kinh tế khiến nhu cầu thuê giảm theo.”

Các nhà đầu tư cũng muốn bán bớt tài sản vì không đủ khả năng duy trì, theo Gerli.

Tổng hợp tất cả yếu tố này — nhu cầu thấp từ người mua, người thuê và nhà đầu tư — đang tạo ra giảm tốc lạm phát trong địa ốc, mà Gerli cho rằng “cuối cùng sẽ có lợi cho phần lớn người dân.”