Nghịch lý tại các trung tâm thương mại

[Romano]

Nhu cầu tìm thuê mặt bằng tại các trung tâm thương mại (TTTM) luôn ở mức cao, tuy nhiên tỷ suất lấp đầy tại nhiều địa điểm vẫn không như kỳ vọng.Cách đây vài tháng, 4P's đã mở rộng gấp đôi diện tích nhà hàng tại Lotte Center Hà Nội (quận Ba Đình), trong khi chuỗi nhà hàng nướng Nhật Bản Gye Shige cũng khai trương địa điểm đầu tiên ở Hà Nội trong dự án Lancaster Luminaire (quận Đống Đa) sau thành công tại TP.HCM.

Còn ở TP.HCM, dữ liệu từ Savills cho thấy dự án mới Vincom Mega Mall Grand Park chỉ sau 1 tháng đi vào hoạt động đã có sự góp mặt của gần 100 thương hiệu ở đa dạng ngành hàng và đón hàng chục nghìn lượt khách đến tham quan, mua sắm mỗi ngày. Với tỷ lệ hấp thụ tốt, TTTM này đã chiếm 65% tổng lượng tiêu thụ toàn thị trường trong quý II vừa qua

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận Cho thuê thương mại tại Savills Hà Nội đánh giá nhu cầu thuê tại các TTTM đang ở mức cao, khi ngành bán lẻ đã tăng trưởng liên tục trong nhiều năm qua và đang phục hồi mạnh mẽ sau đại dịch. Đặc biệt, các thương hiệu quốc tế ngày càng có mong muốn hiện diện và mở rộng tại Việt Nam.

Với nhu cầu mạnh mẽ này, Savills ước tính đến hết quý II, nguồn cung bất động sản bán lẻ tại TP.HCM đã đạt gần 1,5 triệu m2, diện tích cho thuê tăng 2% theo quý. Dự kiến đến năm 2026, thị trường sẽ có thêm hơn 188.000 m2 sàn từ 12 dự án.

Còn tại Hà Nội, tổng nguồn cung giảm 1% theo quý nhưng vẫn tăng 4% theo năm, chủ yếu do Robins Department Store đóng cửa trong quý II. Trong 5 năm qua, nguồn cung đạt mức tăng trưởng trung bình 3%/năm.

Song, không phải mọi TTTM đều thành công trong việc thu hút và giữ chân khách thuê, theo bà Hoàng Nguyệt Minh.

Vị chuyên gia cho rằng giá thuê TTTM tăng suốt thời gian qua là một thách thức trong việc tìm thuê mặt bằng đối với các thương hiệu, đặc biệt là những tên tuổi mới.

Tại Hà Nội, giá thuê gộp tầng trệt đã tăng 2% theo quý và 13% theo năm. Giá thuê tại khu vực trung tâm đã tăng từ 3,1 triệu đồng/m2/tháng lên 3,4 triệu đồng/m2/tháng, trong khi tại các trung tâm bách hóa, giá thuê đạt 2 triệu đồng/m2/tháng.

Trong bối cảnh đó, công suất thuê vào quý II đã giảm 4 điểm % so với cùng kỳ năm trước, mặc dù phân khúc khối đế bán lẻ ghi nhận mức tăng 7% theo năm, hay các trung tâm bách hóa vẫn duy trì công suất ổn định.

Mặt khác, bà Minh cho biết một phần lý do công suất thuê tại TTTM giảm dù nhu cầu vẫn cao là bởi các TTTM đang trong quá trình thay đổi thương hiệu.

"Cùng với đó, nhiều TTTM được triển khai dưới dạng khối đế của tòa chung cư. Mô hình này không hấp dẫn với các nhà bán lẻ bằng các khu TTTM lớn, đặc biệt là với thương hiệu thuộc ngành thời trang, mỹ phẩm, nhà hàng", bà nói thêm.

Theo bà, loại hình khối đế bán lẻ chủ yếu thu hút các thương hiệu phòng gym, cà phê. Tuy nhiên, không gian tại đây thường kèm nhiều cột và các lối thang máy phục vụ căn hộ, do đó kém hấp dẫn hơn so với các TTTM lớn như Lotte Mall, Vincom Retail, Aeon Mall.

Để giải quyết tình trạng còn diện tích trống nhưng thương hiệu mới vẫn khó tìm được vị trí phù hợp, bà Minh khuyến nghị các chủ đầu tư đưa ra chiến lược danh mục khách thuê bài bản, đảm bảo cân bằng giữa các nhóm mua sắm tiêu dùng và vui chơi giải trí, đồng thời nghiên cứu kỹ về nhân khẩu học với từng khu vực.

Ngoài ra, chuyên gia Savills cho rằng đơn vị quản lý vận hành cũng cần chú trọng đến dịch vụ quản lý, các chương trình marketing - quảng cáo, hoạt động vui chơi giải trí nhằm kích cầu, các chính sách, chương trình hỗ trợ giá... để đảm bảo lượng khách.