Vào tháng 9/2011, ông Nghĩa lần đầu tiên đưa ra một dự báo về tương quan vận động giữa hai thị trường này: BĐS phía Nam sẽ phục hồi trước BĐS Hà Nội. 3 tháng sau, một lần nữa ông Nghĩa lại nhận định vào giữa quư 2/2012, TTCK và thị trường BĐS bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu phục hồi đầu tiên.
Trở lại vạch xuất phát
Là người nặng ḷng và có duyên nợ lâu dài với thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam, TS Lê Xuân Nghĩa đă trở thành một trong những chuyên gia có tần suất xuất hiện nhiều nhất và nổi bật nhất trên các diễn đàn thảo luận về giải pháp tháo gỡ cho mảng thị trường này.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản xem ra vẫn đang ở… vạch xuất phát, bỏ qua sự cố gắng của ông, cũng như của một số chuyên gia khác.
Điểm xuất phát đầu tiên có thể lấy mốc từ quư 1/2011, khi Nghị quyết 11 về thắt chặt chi tiêu công và tín dụng được chính thức ban hành, để từ đó “xác lập” đỉnh của sóng BĐS Hà Nội, Đà Nẵng. Không bao lâu sau, thị trường BĐS trở nên u ám với hiện tượng thanh khoản gần như bằng không. Thời kỳ đóng băng cũng bắt đầu.
Hàng loạt kiến nghị và đề xuất đă được ông Lê Xuân Nghĩa nêu ra vào quư 2/2011, khi t́nh h́nh thị trường BĐS đă thật sự xấu. Ở Hà Nội là khoảng 40,000 căn hộ c̣n tồn đọng, tại TPHCM c̣n lớn hơn thế - khoảng trên 50,000. Một giá trị khổng lồ đă bị “chôn” trong phân khúc căn hộ và ḍng vốn hoàn toàn không có điều kiện để luân chuyển.
Với vai tṛ một phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, TS Lê Xuân Nghĩa đă lần đầu tiên nêu vấn đề về khái niệm “phi sản xuất” có hợp lư hay không khi áp dụng đối với BĐS. Những cuộc tranh căi liên miên về khái niệm này kéo dài cho đến tháng 8/2011 th́ xác định được kết quả ban đầu: BĐS không hẳn là lĩnh vực không tạo nên sự đóng góp cho GDP. Vào tháng 11/2011, một văn bản của Ngân hàng nhà nước đă chính thức xác nhận điều này khi loại trừ 4 nhóm đối tượng BĐS khỏi khu vực phi sản xuất.
 |
| Ts Lê Xuân Nghĩa |
Nhưng làm thế nào để phục hồi thị trường BĐS và quay ṿng vốn có hiệu quả, khi nguồn vốn cho thị trường này vẫn bị thắt chặt? Đó cũng là tâm trạng rơ nhất của TS Lê Xuân Nghĩa. Tâm trạng như thế đă kéo dài suốt một năm qua, v́ cho tới nay, về cơ bản vẫn chưa có một “lối thoát” nào về giải pháp vốn cho thị trường BĐS.
Những đề xuất thành lập quỹ đầu tư nhà ở gồm 3 nhóm như Quỹ phát triển nhà, Quỹ tiết kiệm nhà ở và Quỹ đầu tư BĐS mà Bộ Xây dựng và TS Lê Xuân Nghĩa nêu ra vào quư 2/2011 đă phần nào được hiện thực hóa trong thời gian gần đây. Nhưng đó vẫn chỉ là những giải pháp cho trung và dài hạn, chứ chưa thể giải quyết ngay được vấn đề nguồn vốn tức thời cho thị trường.
Trong ngắn hạn, điều mà ai cũng biết là thị trường BĐS chỉ có thể lấy lại khí sắc phần nào nếu được trợ lực bởi lăi suất và ḍng vốn từ kênh đầu tư khác. Tuy nhiên, khác với nhiều kiến nghị liên tục của ông Nghĩa vào quư 3-4/2011, cho đến nay NHNN vẫn chưa giảm lăi suất, nguồn vồn dân cư vẫn t́m nơi trú ẩn trong các ngân hàng là chính, c̣n nguồn vốn ngân hàng th́ chạy ḷng ṿng giữa ngân hàng lớn và ngân hàng nhỏ trong thị trường liên ngân hàng. Do đó thị trường BĐS vẫn chưa có được cơ sở then chốt nào để bắt đầu hồi phục.
Cũng khác nhiều với giai đoạn năm 2009, vào đầu năm nay TTCK c̣n kiệt quệ hơn, khó lấy lại sức bật một cách nhanh chóng. Có lẽ, kênh đầu tư “tiềm năng” nhất trong năm 2011 chính là thị trường vàng. Đây cũng là một cơ sở cho đề xuất của TS Lê Xuân Nghĩa. Theo ông, hiện có hàng trăm tấn vàng đang “nằm” trong một số ngân hàng mà không phát huy tác dụng luân chuyển giá trị của nó. Trong một kiến nghị vào tháng 12/2011, ông đă đề xuất NHNN nên có cơ chế cho các ngân hàng được phép xuất vàng, từ đó có thể tạo ra nguồn thu đến 5-7 tỷ USD, giải quyết tức thời khó khăn thanh khoản cho các ngân hàng và do dó c̣n có thể giúp các ngân hàng hỗ trợ vốn cho TTCK và thị trường BĐS.
T́m lối thoát cho thị trường BĐS
Bài toán và cũng là lối thoát về thị trường BĐS của TS Lê Xuân Nghĩa đă không đơn giản chút nào. Nếu có thể gọi là thành công đối với ông và Bộ Xây dựng th́ chắc hẳn phải xét đến Chỉ thị số 2196 của Thủ tướng Chính phủ về thị trường này, được chính thức ban hành vào đầu tháng 12/2011.
Thế nhưng chỉ thị vẫn chỉ là chỉ thị, khi đă gần ba tháng qua từ chỉ thị này, thị trường BĐS vẫn không hề nhúc nhích. Thậm chí, BĐS tại một số dự án ở Hà Nội c̣n giảm khá mạnh, tiếp nối cho đà suy sụp từ năm trước. Trong khi đó, vốn đầu tư nước ngoài - được kỳ vọng như một liều thuốc hỗ trợ gián tiếp, lại quá mỏng manh. Vào năm 2011, lĩnh vực BĐS chỉ tiếp nhận được khoảng nửa tỷ USD nguồn vốn này, chỉ bằng 1/10 những năm 2007-2008.
Nguồn vốn dày đặc nhất cho thị trường BĐS trong những năm qua đă chỉ thuộc về lượng kiều hối lên đến 5 tỷ USD. Nếu lượng kiều hối này tập trung vào một thời điểm, hẳn mọi chuyện sẽ trở nên dễ dàng hơn rất nhiều. Nhưng tính dàn trải qua các năm của kiều hối lại đă gây nên hệ quả là tự thân kiều hối cũng bị “chôn” trong nhiều dự án BĐS mà không sinh lợi ǵ.
Khác với GS Đặng Hùng Vơ là người thường quan tâm đến thị trường BĐS phía Bắc, TS Lê Xuân Nghĩa lại chú ư nhiều hơn đến mảng thị trường BĐS trong Nam. C̣n nhớ vào tháng 9/2011, ông Nghĩa đă lần đầu tiên đưa ra một dự báo về tương quan vận động giữa hai thị trường này: BĐS phía Nam sẽ phục hồi trước BĐS Hà Nội. Dự báo này đă được một số cơ sở thực tế xác nhận, trong đó rơ ràng nhất là khả năng hầu như không c̣n tiếp tục suy giảm của thị trường đất nền ở TPHCM và các khu vực lân cận như Đồng Nai, B́nh Dương, Long An.
3 tháng sau, một lần nữa ông Nghĩa lại nhận định vào giữa quư 2/2012, TTCK và thị trường BĐS bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu phục hồi đầu tiên.
Tất nhiên, quư 2/2012 chưa đến, và vẫn c̣n thời gian cho những chứng nghiệm về nhận định của TS Lê Xuân Nghĩa. Song để nhận định này có tính thuyết phục hơn, ngay từ bây giờ lăi suất phải được kéo giảm, nếu không giảm “có ư nghĩa” th́ ít ra cũng phải giảm “kỹ thuật”. Và trong những ngày gần đây, hiện tượng một số ngân hàng lớn như Vietcombank, Vietinbank và ACB đang giảm dần lăi suất cho vay có phải là tín hiệu bắt đầu cho một giai đoạn mới?
Theo Vietstock
News
Library
Technology
Giải Trí
Portals
Tin Sốt
Home
TS Lê Xuân Nghĩa giải bài toán khó cho bất động sản
