Từ “đại gia sàn chứng khoán” đến “đại gia đất”
Trong hơn một thập niên, tầng lớp siêu giàu Việt Nam nổi lên chủ yếu từ bất động sản và các doanh nghiệp niêm yết. Như kinh tế gia Lê Đăng Doanh từng nhận xét, “số tỷ phú Việt Nam gần đây đã xuất hiện đông đảo hơn và tất cả họ đều liên quan đến bất động sản.” Câu hỏi là: vì sao đất đai lại biến thành chiếc máy in tiền, và cơ chế nào đã tiếp sức cho làn sóng giàu lên thần tốc?
Đất đai “của toàn dân” – kẽ hở của quyền lực
Theo thiết kế thể chế, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý. Điều đó tạo ra quyền lực đặc biệt ở khâu thu hồi – giao đất – chuyển mục đích sử dụng. Khi Nhà nước thu hồi đất của nông dân với giá rất thấp, chuyển thành đất xây dựng rồi trao cho nhà đầu tư, phần chênh lệch giá trị đất trở thành siêu lợi nhuận. Như TS. Phạm Chi Lan cảnh báo, có nơi giá đầu ra cao gấp hàng trăm lần so với chi phí đền bù ban đầu, dẫn tới lợi ích khổng lồ cho nhóm đầu tư – còn thiệt thòi dồn về phía người dân.
“Ăn chênh đất”, “sân sau” và vòng quay chứng khoán
Mô thức làm giàu được mô tả khá nhất quán:
– Thuê/quyền sử dụng đất dài hạn với giá “thuận tiện”, sau đó đầu tư dự án và “ăn” lãi chênh lệch.
– Doanh nghiệp sân sau: lập nhiều công ty con, phát hành – mua bán chéo cổ phiếu, đẩy định giá trên giấy.
– Sang tay – đẩy giá: tài sản giao dịch qua nhiều “tầng” (A→B→C→D…), giá mỗi vòng nhích lên, vừa hợp thức hóa bằng nghĩa vụ thuế, vừa nhồi vốn và tăng tài sản sổ sách.
Hệ quả: số căn hộ giao dịch rất lớn, nhưng đèn đỏ đêm lại ít – vì người mua không ở, chỉ ôm hàng.
Vì sao “đại gia Mỹ, Nhật” đứng ngoài – còn “tư bản đỏ” nhập cuộc?
Nhà đầu tư quốc tế lớn coi rủi ro quyền sở hữu là điểm nghẽn: thị trường bền vững đòi hỏi quyền tư hữu rõ ràng. Trái lại, một lớp “đại gia Đông Âu gốc Việt” (thường có quan hệ – hiểu luật ngầm) tận dụng cơ chế: lập công ty ở nước ngoài, huy động vốn – vay ngoại, vào Việt Nam theo diện nhà đầu tư ngoại. Từ đó hình thành “thương lượng chính sách” giữa nhóm lợi ích và cơ quan quản lý – tạo ra khuôn khổ pháp lý đầy kẽ hở.
Sở hữu chéo – ngân hàng phình to như “con ễnh ương”
Khi bất động sản và ngân hàng “bắt tay”, hệ thống dễ rơi vào cho vay lòng vòng, sở hữu chéo. Nhiều ngân hàng nhỏ phình to bất thường, thu hút lượng vốn khổng lồ nhưng thực chất rủi ro tín dụng chất đống. Khi thị trường quay đầu, người mua cuối cùng (thường dùng đòn bẩy ngân hàng) lãnh đủ, còn ngân hàng – tức tiền gửi của dân – bị đe dọa. Đó là rủi ro hệ thống.
“Hút máu” nguồn lực – công nghiệp, nông nghiệp hụt hơi
Dòng vốn chảy mạnh vào đất kéo theo cơ hội của các ngành cốt lõi (công nghiệp chế biến, nông nghiệp công nghệ…) bị co lại. Nền kinh tế nghiêng lệch, phải nhập khẩu cả những mặt hàng mà lẽ ra có lợi thế xuất khẩu. Bất động sản phồn hoa, nhưng năng lực sản xuất thực lại đuối dần.
Cải cách nào để “giải độc” thị trường đất?
– Làm rõ quyền tài sản: minh bạch, bảo vệ thực chất quyền sử dụng đất của người dân/doanh nghiệp; hạn chế tùy tiện thu hồi.
– Cơ chế định giá độc lập: bồi thường theo giá thị trường, có đấu giá – đấu thầu minh bạch, giảm “ăn chênh chính sách”.
– Chặn sở hữu chéo – siết tín dụng rủi ro: tách bạch ngân hàng – bất động sản, kiểm soát đòn bẩy và giao dịch liên quan.
– Chuyển vốn sang sản xuất: ưu tiên tín dụng, thuế, đất đai cho công nghiệp, nông nghiệp công nghệ cao, nhà ở xã hội – nhà ở công nhân.
– Công khai lợi ích: bắt buộc công bố xung đột lợi ích, truy vết giao dịch nội gián – sân sau, tăng trách nhiệm giải trình.
Giàu nhanh hay phát triển bền?
Việc hình thành tài sản nhanh nhờ đòn bẩy đất là thực tế đã – và đang – diễn ra. Nhưng giàu nhanh trên đất nếu dựa vào đặc quyền – kẽ hở – sở hữu chéo sẽ không tạo nền tảng bền vững. Một thị trường lành mạnh chỉ xuất hiện khi quyền tài sản rõ ràng, định giá minh bạch, tài chính kỷ luật, và nguồn lực chảy về sản xuất – đổi mới. Khi đó, tỷ phú Việt không chỉ gắn với địa ốc, mà còn đến từ công nghiệp, công nghệ, nông nghiệp chất lượng cao – những ngành nuôi dài hơi cho tương lai.