Các tòa nhà văn phòng tại Hong Kong ế ẩm kỷ lục

[june04]

1,2 km2 diện tích văn phòng tại Hong Kong bị bỏ trống, khi doanh nghiệp phương Tây giảm thuê, còn công ty Trung Quốc thuê ít hơn dự kiến.

Cheung Kong Center - thuộc CK Asset Holdings của tỷ phú Hong Kong Li Ka-shing - hiện trống 25%. Dự án mới nhất của công ty này, có tầm nhìn ra Cảng Victoria, cũng mới có một người thuê. Tòa nhà The Henderson của tỷ phú Lee Shau Kee đang xây dựng gần đó chỉ mới được thuê 30%. Cả giá thuê và giá bán đều đang giảm.

Bất động sản thương mại nhiều nơi, từ New York đến Sydney đều đang gặp khó, khi ngày càng nhiều người chọn làm việc tại nhà. Tuy nhiên, Hong Kong lại có các thách thức khá đặc biệt, khiến tình hình khó khăn ở đây có thể kéo dài hơn.

Các ngân hàng phương Tây đang giảm quy mô mặt bằng khi các thương vụ mua bán sáp nhập chậm lại và Trung Quốc siết quản lý Hong Kong. Doanh nghiệp Trung Quốc đại lục - vốn được kỳ vọng thúc đẩy kinh tế Hong Kong - lại thuê ít mặt bằng hơn dự kiến, do kinh tế trong nước cũng chưa ổn định. Hàng loạt dự án nhà mới được xây dựng có thể khiến nguồn cung càng dư thừa

"Thị trường đang rất thách thức. Giá có thể đã giảm chậm lại, nhưng rất khó phục hồi", Eddie Kwok tại CBRE Group cho biết.

Sau nhiều năm đại dịch và Trung Quốc siết kiểm soát, doanh số bán lẻ tại Hong Kong đã tăng lên. Các nhà hàng bắt đầu đông đúc và trường đua ngựa Happy Valley cũng chật kín người xem.

Tuy nhiên, 1,2 km2 diện tích văn phòng bị bỏ không là con số kỷ lục. Tỷ lệ trống tại các văn phòng hạng A là gần 15% trong tháng 4, theo số liệu của hãng dịch vụ bất động sản Colliers International Group. Con số này cao gấp 3 năm 2019 và cũng gấp 3 lần Singapore.

Không như New York hay London, các chủ đất tại Hong Kong không thể đổ lỗi cho trào lưu làm việc tại nhà. Hệ thống tàu điện ngầm phát triển và các căn hộ mini khiến người Hong Kong không mấy hứng thủ với việc ôm laptop làm việc tại nhà. Số lượt đi tàu điện ngầm tại đây đã vượt năm 2019. Trong khi đó, tại New York, tỷ lệ mới là 65% so với trước dịch.

Các chủ đất tại Hong Kong thậm chí đang mất khách hàng lớn. Khi môi trường kinh doanh tại Trung Quốc xuống cấp do căng thẳng với Mỹ, các ngân hàng tại Wall Street phải cân nhắc lại kế hoạch mở rộng. Hong Kong - nơi có nhiều ngân hàng tập trung vào thị trường Trung Quốc - đang phải gánh hậu quả. Ngành tài chính hiện chiếm 30% diện tích văn phòng tại đây.

Morgan Stanley đang cân nhắc giảm 7% nhân viên mảng ngân hàng đầu tư tại châu Á - Thái Bình Dương, sau khi đã giảm 50 người năm ngoái. JPMorgan thì đã cho nghỉ việc 30 nhân sự mảng này ở châu Á. Deutsche Bank, Standard Chartered và BNP Paribas giảm diện tích văn phòng hoặc chuyển khỏi vùng trung tâm để giảm chi phí. FedEx cũng đang chuyển trụ sở châu Á - Thái Bình Dương sang Singapore.

Khi các ngân hàng toàn cầu rút đi, doanh nghiệp Trung Quốc lại không thể nhanh chóng lấp đầy chỗ trống, kể cả sau khi chính sách Zero Covid được gỡ bỏ. Trong khi đó, các hãng bất động sản như CK Asset Holdings và Henderson Land Development lại tiếp tục xây dựng các tòa nhà chọc trời. Số diện tích văn phòng hạng A trên thị trường trong 3 năm tới sẽ tăng ít nhất 650.000 m2, theo ước tính của CBRE.

Kwok cho biết trước Covid-19, tốc độ hấp thụ tại Hong Kong chỉ là 167.000 m2 mỗi năm. Vì thế, số mặt bằng này sẽ cần nhiều năm mới được lấp đầy.

"Các doanh nghiệp toàn cầu đang giảm tốc độ mở rộng kinh doanh. Các công ty Trung Quốc đại lục thì còn đang suy nghĩ có nên đến Hong Kong hay không", Kwok nói.

So với 4 năm trước, giá thuê văn phòng đã giảm 29%. Đây là tin tốt với người đi thuê ở thị trường bất động sản đắt đỏ bậc nhất thế giới. Tuy nhiên, nó lại là đòn giáng với các chủ nhà.

Hồi tháng 2, Pamfleet - một công ty đầu tư tại Hong Kong đã bán một tòa nhà thương mại ở Kowloon với giá 350 triệu đôla Hong Kong (45 triệu USD). Trước đó, họ rao bán với giá 600 triệu HKD. CBRE ước tính giá các tòa nhà văn phòng tại đây giảm 5-10% năm nay.

Thiệt hại lớn nhất là các hãng bất động sản Trung Quốc như China Evergrande Group và Cheung Kei Group. Họ đã đầu tư mạnh tay vào đây vài năm trước. Khủng hoảng bất động sản tại Trung Quốc đại lục hiện chưa có dấu hiệu chấm dứt. Vì thế, các hãng này sẽ phải bán bớt tài sản để có vốn.

Trong khi đó, các tài phiệt bất động sản Hong Kong được dự báo sẽ vượt qua được khó khăn này. Họ có lượng tiền mặt dồi dào và các nguồn thu khác từ bất động sản nhà ở và trung tâm thương mại. Các tòa nhà văn phòng chỉ chiếm chưa đầy 10% lợi nhuận các công ty này, Mark Leung - nhà phân tích tại UBS Group cho biết.

Tuy nhiên, lãnh đạo một quỹ đầu tư ngoại ở Hong Kong cho biết trên Bloomberg rằng dù giá giảm, nhà đầu tư nước ngoài cũng không có nhiều lý do để rót tiền vào đây. Triển vọng u ám, lợi nhuận thấp, căng thẳng địa chính trị và nhiều lao động nước ngoài đang rời Hong Kong khiến thị trường này kém hấp dẫn.