Ngồi buồn buôn chuyện đất đai …

By NTZung, on August 5th, 2011

Tôi thử vẽ voi ra đây một số giải thích và dự đoánvề thị trường BĐS ở VN (hơi khác với các bài phân tích trên báo chí mà tôi được xem).

Giá đất tăng lên nhanh là do tiền bỏ vào nhiều

Đây là qui luật khả hiển nhiên của kinh tế: tiền chạy vào đâu thì giá tăng ở đó. (“Vào” ở đây là nói về “net inflow” sau khi đã trừ đi “outflow”). Khi tiền không chạy vào nữa thì giá sẽ giảm đi. Bởi vậy, giá nhà đất (đặc biệt là giá đất) ở các thành phố lớn của VN tăng mạnh trong 2 thập kỷ qua, là do tiền đổ vào đầu tư BĐS tăng mạnh.

Tiền ở đâu ra ? Theo hiểu biết hạn hẹp của tôi, thì có 3 nguồn chính:

- Một phần là do nền kinh tế VN đi lên, dân có nhiều tiền hơn, nên cũng có nhiều tiền để đầu tư cho BĐS hơn (lý do này hoàn toàn chính đáng)

- Một phần là tiền từ nước ngoài đổ vào VN (việt kiều, nhà đầu tư nước ngoài) , một phần lớn là chảy vào BĐS (tôi không có số liệu ở đây, nhưng hình dung là tính theo đơn vị chục tỷ USD/năm)

- Một phần là tiền tham nhũng. VN là một trong những nước kém minh bạch nhất thế giới (câu này không phải tôi bịa ra, mà là theo đánh giá xếp hạng của các tổ chức quốc tế), hay nói cách khác, là có tham nhũng thuộc loại lớn nhất thế giới. Theo ước lượng thô sơ, tiền tham nhũng ở VN cũng có thể tính ở vào mức 10 tỷ USD/ năm (đủ cho mỗi năm VN có thêm hàng ngàn triệu phú mới nhờ tham nhũng — bởi vậy khong có gì đáng ngạc nhiên khi nước VN tuy rất nghèo nhưng vẫn có rất nhiều triệu phú).

Tiền đầu tư vào BĐS hiên lên ở đâu ?

Nó thể hiện ở nhà cửa được xây lên, chứ tất nhiên diện tích mặt đất không vì thế mà thay đổi. Mọi khoản đầu tư (net inflow) vào nhà đất cuối cùng đều hiện ra ở các nhà cửa được nâng cấp hay xây mới. Khi tiền đổ vào BĐS quá nhiều, thì tạo 2 bong bóng: bong bóng giá đất, và bong bóng xây dựng nhà cửa, vì hai cái đó luôn đi đôi với nhau.

Hiệu quả kinh tế của nhà đất ?

Có nhà mới to đẹp hơn để ở thì sướng hơn, là điều tốt. Thế nhưng nó sẽ trở thành xấu nếu nó vượt quá khả năng kinh tế cho phép.

Nhà ở có thể coi là một sản phẩm để tiêu dùng, chứ không làm sản sinh ra các hàng hóa mới như là các máy móc hay sáng chế. Đầu tư vào nhà ở là đầu tư cho tiêu dùng. Nếu đầu tư quá nhiều vào nhà ở, thì có nghĩa là dành cho tiêu dùng quá nhiều, ắt dẫn đến là thiếu vốn cho phát triển những ngành khác của kinh tế và phải vay nợ nhiều, là hai vấn đề VN đang gặp phải.

Một trong những lý do vì sao đầu từ ở VN quá kém hiệu quả (chỉ số ICOR cao gấp đôi các nước khác cùng giai đoạn phát triển, tức là cần gấp đôi lượng tiền đầu tư để đạt thêm cùng một lượng thu nhập so với các nước khác) chính là do bỏ quá nhiều tiền vào xây dựng nhà cửa, là thứ để tiêu dùng chứ ít sinh thêm sản phẩm mới.

Chi phí nhà cửa quá cao so với thu nhập

Một trong những nghịch lý lớn của VN là thu nhập bình quân thuộc hàng thấp nhất thế giới, nhưng giá nhà đất ở thành phố lớn lại thuộc loại cao nhất thế giới, thậm chí cao hơn cả các thành phố lớn, giàu có và đắt đỏ như Paris và Tokyo.Giá nhà, kể cả những căn hộ xoàng nhất, cũng trở nên quá cao, bằng cả mấy chục năm lương trung bình. Do đó:

- Nhà vừa thiếu vừa thừa. Dân thiếu nhà ở, nhưng nhiều căn hộ hay biệt thự cao cấp bỏ không. Đặc biệt thiếu loại nhà mà những người có “thu nhập trung bình” có thể tiếp cận được.

- Nhà ở trở thành gánh nặng lớn, làm kiệt quệ khả năng tài chính của nhân dân, đặc biệt là thế hệ trẻ (thay vì có tiền dự trữ tiết kiệm để đầu tư vào những thứ khác nhằm phát triển kinh tế tốt hơn, thì họ phải dồn hết tiềnvào lo chuyện nhà cửa)

Việc chi phí nhà cửa quá cao so với thu nhập cho thấy một bong bóng BĐS gây lãng phí nguồn vốn và làm cản trở sự phát triển kinh tế của đất nước.

Bong bóng BĐS đi về đâu?

Khi nào cạn kiệt nguồn tiền vào BĐS, thì lúc đó bong bóng mới xì đi (giá nhà đất giảm đi, đồng thời tiến độ xây dựng nhà cửa chậm lại đặ biệt là các loại nhà cao cấp).

Trong ba nguồn tiền đổ vào BĐS, có thể thấy:

- Tiền tiết kiệm của nhân dân vẫn sẽ luôn được đổ vào BĐS. Khi khủng hoảng kinh tế, thì nhân dân sẽ bị ít đi lượng tiết kiệm được, có thể kéo theo lượng tiền đổ vào BĐS cũng bị giảm đi.

- Tiền từ nước ngoài sẽ giảm đi, đặc biệt khi mà VN có những dấu hiệu bất ổn. (Năm 2011 đã có “net outflow” của người nước ngoài ra khỏi VN).

- Lượng tham nhũng ở VN vẫn sẽ rất cao, cho đến khi nào “VN không còn gì để mà lấy cắp”. BĐS là một chỗ chính để rửa tiền, nên tiền tham nhũng đổ vào BĐS vẫn sẽ rất nhiều. Đây có lẽ chính là nguồn tiền khiến cho thị trường khó giảm mạnh được.

Khi nền kinh tế khó khăn, đầu tư vào các thứ khác trở nên bấp bênh, thì tiền đầu tư lại càng dễ chảy vào BĐS (hoặc là chạy ra khỏi đất nước), và tất nhiên điều này lại có nguy cơ làm duy trì bong bóng BĐS và làm cho kinh tế càng khó khăn thêm. (Điều này đã xảy ra ở Mỹ trong những năm trước khủng hoảng 2008).

Ở đây tạm bỏ qua ảnh hưởng của đầu cơ BĐS của các con buôn BĐS

Xem ra, về ngắn hạn, ít có khả năng giá nhà giảm mạnh ở VN (vì vẫn có nhiều tiền vào, tuy lượng tiền đó không dủ để đẩy giá nhà tăng nhanh như những năm trước). Nhưng không loại trừ khả năng đến lúc nào đó sẽ xảy ra “hard landing”, khi mà các nguồn tiền (kể cả tiền tham nhũng) bị kiệt quệ cùng một lúc, sau một giai đoạn dài làm cái “thùng không đáy” hút hết khả năng tài chính của VN.