"Sẽ khó khi xử lý nợ xấu BĐS nếu không buộc phải công chứng"

LTS: Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XIII vừa qua, Dự án luật đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội xem xét cho ý kiến để ban hành nhằm đáp ứng nhu cầu của công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực đặc biệt quan trọng và nhạy cảm này. Đáng chú ý, tại khoản 2, Điều 151, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có quy định: “Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất , chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, được thực hiện theo nhu cầu của các bên…”. Sau đây, chúng tôi xin giới thiệu ý kiến của TS. Trần Công Trục – Trưởng Văn phòng Công chứng Đông Đô về vấn đề này.


Trao đổi với Giáo dục Việt Nam, TS. Trần Công Trục nói: "Theo thay đổi tại khoản 2, Điều 151, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), quy định này cho phép người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi thực hiện các giao dịch thế chấp, cho thuê, góp vốn… không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Người sử dụng đất khi có nhu cầu có thể lựa chọn công chứng hoặc không công chứng Hợp đồng,văn bản giao dịch… Hợp đồng, văn bản giao dịch không công chứng, chứng thực vẫn có giá trị pháp lý, có hiệu lực…



Quy định sửa đổi nói trên là kết quả của việc triển khai thực hiện nghiêm túc, quyết liệt chủ trương cải cách thủ tục hành chính. Hiện nay, cải cách thủ tục hành chính là một trong những mục tiêu trọng tâm các thủ tục hành chính của Đảng và Nhà nước ta. Chính vì thế mà quy định sửa đổi nói trên được ra đời.

TS. Trần Công Trục - Trưởng Văn phòng Công chứng Đông Đô (Ảnh: Tuấn Phùng)

Tuy nhiên, quy định được đề xuất sửa đổi này cũng vấp phải không ít phản ứng trái chiều của dư luận và của cả các nhà quản lý có liên quan trong hệ thống các cơ quan nhà nước hiện nay".



Ông Trục nói tiếp: "Bản chất của cải cách thủ tục hành chính là việc đơn giản hóa, công khai hóa, minh bạch hóa các thủ tục hành chính, cũng như rút ngắn thời gian, chi phí để thực hiện. Tất nhiên, điều đó không làm giảm thiểu năng lực giám sát, quản lý của hệ thống cơ quan nhà nước có thẩm quyền.



Hợp đồng, Giao dịch là những đối tượng hết sức quan trọng và phổ biến, đặc biệt là các Hợp đồng, Giao dịch có liên quan đến đất đai, nhà ở, cần phải được quản lý một cách chặt chẽ bởi các cơ quan quản lý nhà nước các cấp. Để quản lý các Hợp đồng, Giao dịch quan trọng này, Nhà nước sử dụng nhiều công cụ, biện pháp khác nhau. Công chứng chính là một trong những thiết chế đó.

Công chứng thực chất là một loại dịch vụ công, dịch vụ pháp lý đặc biệt. Bởi vì, với vai trò là công cụ bổ trợ tư pháp được Nhà nước trao cho những quyền năng nhất định, Công chứng cho ra đời và chứng nhận tính xác thực và hợp pháp của những văn bản có giá trị thi hành, không chỉ đối với các bên giao kết Hợp đồng, Giao dịch mà còn đối với các bên có liên quan khác, ngay cả đối với các cơ quan hành pháp và tư pháp… có liên quan, như cơ quan đăng ký giao dịch đảm bảo, Cơ quan thuế, Cơ quan địa chính, Tòa án…. Như vậy, bằng công cụ bổ trợ tư pháp đăc biệt này, Nhà nước có thể kiểm tra, giám sát, điều tiết một cách khách quan, công minh và hiệu quả những Hợp đồng, Giao dịch cần phải được Nhà nước quản lý này.



Các công chứng viên chịu trách nhiệm kiểm tra tính có thật và hợp pháp của Hợp đồng, Giao dịch, tạo ra các chứng cứ đáng tin cậy và cơ sở pháp lý vững chắc cho Tòa án khi giải quyết các tranh chấp có liên quan. Hợp đồng, Giao dịch đã được công chứng là những chứng cứ không cần chứng minh, nên khi giải quyết các tranh chấp này, Tòa án hầu như chỉ giải quyết những tranh chấp liên quan đến việc thực hiện Hợp đồng, Giao dịch chứ không giải quyết tranh chấp liên quan đến các thỏa thuận hợp pháp đã được thể hiên trong các văn bản đã được công chứng viên xác nhận trong đó".



Nói về vai trò của Công chứng, ông Trục cho rằng "nó hết sức cần thiết bởi một số vấn đề còn tồn tại. Thứ nhất là ý thức chấp hành pháp luật của đa số người dân con thấp vì nhiều lý do chủ yếu là do trình độ, kiến thức pháp lý còn hạn chế, văn hóa pháp luật trong công đồng còn thấp. Thứ hai là hệ thống pháp luật của chúng ta chưa đầy đủ, toàn diện, còn nhiều bất cập và thậm chí còn chồng chéo, hiệu lực chưa cao… Thứ ba là khả năng “hậu kiểm” của các cơ quan chức năng còn cần phải tiếp tục kiện toàn… Thứ tư là tầm quan trọng của và tính chất nhạy cảm của “quyền sử dụng” đất đai và “quyền sở hữu” tài sản gắn liền với đất đai trong đời sống xã hội…".



Liên hệ đến tình hình kinh tế đất nước hiện nay, ông Trục cho biết: "Thị trường bất động sản là một thị trường vô cùng quan trọng, tác động sâu sắc đến bất cứ nền kinh tế hiện đại nào, kể cả mặt tích cực lẫn mặt tiêu cực. Chúng ta biết rằng, hiện nay nền kinh tế của chúng ta đang rơi vào thời kỳ vô cùng khó khăn mà một trong những nguyên nhân chủ yếu của tình hình đó chính là hệ thống ngân hàng của chúng ta đang có số nợ xấu lên đến khoảng 2 triệu tỉ đồng, trong đó hơn một nửa là do đầu tư vào bất động sản.

(Ảnh minh họa)

Các giao dịch đối với bất động sản là các giao dịch rất đặc biệt, ảnh hưởng đến lợi ích của các bên tham gia giao dịch, ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh và tích cực của thị trường bất động sản. Vì vậy việc nhà nước cần phải có các quy định chặt chẽ về thủ tục, trình tự và điều kiện thực hiện các giao dịch này là hết sức đúng đắn, cần thiết và hoàn toàn đáp ứng yêu cầu của đời sống xã hội.

Nếu đề nghị lược bỏ đi bất kỳ một thủ tục, trình tự, điều kiện nào hiện có thì chỉ có thể làm cho tình trạng tranh chấp về đất đai, nhà ở vốn đã rất phức tạp càng thêm phức tạp hơn, gây nguy hại to lớn đến an sinh xã hội và sự phát triển ổn định, bền vững của nền kinh tế".



"Rõ ràng là chúng ta không thể chấp thuận lược bỏ đi những thủ tục, trình tự và điều kiện hết sức cần thiết nói trên khi chỉ dựa vào lý do là “cải cách thủ tục hành chính”. Chúng ta hoan nghênh và phải có nghĩa vụ thực hiện chủ trương cải cách thủ tục hành chính đúng đắn của Đảng và Nhà nước. Nhưng chúng ta không thể hiểu và hành động một cách máy móc, chủ quan...



Thật là không ổn nếu nội dung sửa đổi trên được thông qua bởi một số lý do. Thứ nhất, đây là những đề xuất do nhận thức lệch lạc về bản chất của Công chứng và mục tiêu đích thực của nội dung cải cách thủ tục hành chính theo chủ trương đúng đắn của Đảng và Nhà nước. Chẳng hạn, chúng ta có thể khẳng định sự khác biệt giữa vai trò của tổ chức công chứng và vai trò của cơ quan đăng ký giao dịch đảm bảo.

Đó là, về bản chất pháp lý, công chứng là hành vi có chủ định của công chứng viên nhằm xác định tính xác thực và tính hợp pháp của các Hợp đồng, Giao dịch do các bên giao kết. Trong khi đó, thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo là thủ tục hành chính nhằm minh bạch hóa , công khai hóa thông tin và xác định thủ tục ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản đảm bảo…



Thứ hai, nếu bỏ thủ tục công chứng bắt buộc theo như dự thảo nói trên thì cơ quan quản lý nhà nước có liên quan không thể không có một hệ thống cơ quan tiến hành xác định tính xác thực và hợp pháp của những Hợp đồng, Giao dịch nhằm bảo vệ lợi ích hợp pháp của tự nhiên nhân và pháp nhân tham gia các giao dịch đó, ngăn ngừa vi phạm pháp luật và tạo lập cơ sở pháp luật đáng tin cậy để các cơ quan có thẩm quyền có căn cư giải quyết khi có tranh chấp.



Thứ ba, theo tính toán một cách máy móc, định tính, nếu bỏ thủ tục công chứng bắt buộc đối với Hợp đồng thế chấp, góp vốn, cho thuê….thì có thể hàng năm tiết kiệm được 651.185.857.901 đồng, một con số không nhỏ . Nhưng con số đó chẳng có ý nghĩa gì nếu người dân khi có nhu cầu vẫn phải chịu tốn kém về tiền bạc và thời gian chờ đợi cho mỗi giao dich, tranh chấp có nguy cơ tiềm tàng xảy ra do các thỏa thuận không được kiểm chứng, xác minh một cách khách quan do những công chưng viên có trình độ chuyên môn, được đào tạo, giáo dục một cách chuyên nghiệp… thực hiện dưới hình thức dịch vụ pháp lý đặc biệt", ông Trục khẳng định.

Ông Trục lấy ví dụ: "Tại Pháp do áp dụng công chứng nội dung thì hàng năm tranh chấp xảy ra chỉ là 0,01%; trong khi đó, ở Mỹ do áp dụng công chứng hình thức thi con số tranh chấp lên đến 3%. Rõ ràng là, nếu giảm bớt vai trò công chứng thì nguy cơ tranh chấp phức tạp sẽ tiềm ẩn , bùng phát và điều đáng quan tâm là xã hội có nguy cơ mất ổn định, rối ren, tạo điều kiện cho nạn tham nhũng phát triển tràn lan không kiểm soát nổi. Các cơ quan hành pháp, tư pháp sẽ mất nhiều thời gian và công sức để chứng minh, kiểm tra… khi thực hiện các chức năng của mình".