Thách thức thị trường nhà ở Mỹ dành cho ông Trump

[goodidea]

Tổng thống đắc cử kiêm tỷ phú bất động sản Donald Trump đang đối diện thách thức về nhà ở Mỹ liên quan câu chuyện lãi vay không giảm và giá còn tăng tiếp.

Vào lúc Trump sắp trở lại Nhà Trắng, thị trường nhà ở Mỹ đã rất khác so với nhiệm kỳ đầu của ông. Tuần trước, lãi vay mua nhà cố định kỳ hạn 30 năm là 6,91%, mức cao nhất trong sáu tháng qua. Cùng kỳ 2023, lãi suất trung bình là 6,62%.

"So với thời điểm này năm ngoái, lãi suất đã tăng và những trở ngại về khả năng chi trả của thị trường vẫn tiếp diễn", Sam Khater, Kinh tế trưởng công ty cho vay thế chấp Freddie Mac, cho biết.

Tháng 1/2021, lãi vay mua nhà trung bình chỉ dưới 2,8% khi ông Trump rời nhiệm sở. So với 4 năm trước, người vay hiện phải trả thêm hàng trăm, thậm chí hàng nghìn USD mỗi tháng cho cùng giá trị căn nhà. Giá bán cũng leo thang từ đó. Theo Chỉ số giá nhà S&P CoreLogic Case-Shiller, giá nhà toàn quốc tăng 37% giai đoạn từ tháng 1/2021 đến tháng 10/2024.

Những thách thức với nhà ở của Mỹ một phần do nhiều năm xây dựng dưới mức quy định sau cuộc khủng hoảng nhà ở năm 2008 và chiến dịch tăng lãi suất gần đây của Cục Dự trữ Liên bang (Fed).

Nhiều nhà kinh tế dự báo thị trường nhà ở Mỹ 2025 sẽ không cải thiện. "Tôi thấy rất ít lý do khiến thị trường nhà ở tốt hơn năm nay", Jim Parrott, chuyên gia Viện Đô thị, Cựu cố vấn cấp cao Hội đồng Kinh tế Quốc gia, bình luận.


Một lá cờ Mỹ trang trí một biển rao bán nhà ở khu Capitol Hill của Washington. Ảnh: Reuters

Tổng thống đắc cử Donald Trump không chia sẻ kế hoạch chính thức nào trong chiến dịch tranh cử nhằm cải thiện khả năng chi trả cho nhà ở. Tuy nhiên, Taylor Rogers, người phát ngôn quá trình chuyển giao nói Tổng thống đắc cử sẽ giúp giá nhà ở phải chăng trở lại, bằng cách đánh bại lạm phát và giảm lãi vay thế chấp.

Ông nói thêm rằng Tổng thống Trump sẽ cấm người nhập cư bất hợp pháp vay mua nhà, bỏ các quy định liên bang khiến giá nhà tăng cao, mở các phần đất liên bang với mức thuế cực thấp và các quy định về xây dựng nhà ở quy mô lớn. "Chi phí xây nhà mới sẽ giảm một nửa và Tổng thống Trump sẽ chấm dứt cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở", ông tuyên bố.

Trước đó, ông Trump từng chỉ ra cách các quy định làm tăng thêm gánh nặng chi phí cho các dự án phát triển bất động sản. Trong chiến dịch tranh cử, ông đã hứa sẽ cắt giảm các quy định xây dựng nhà ở.

Nghiên cứu năm 2021 của Hiệp hội Xây dựng Nhà ở Quốc gia cho biết các quy định chiếm 93.870 USD trong giá cuối cùng của một ngôi nhà mới thông thường. Vào thời điểm đó, giá trung bình của một ngôi nhà là 394.300 USD. Tính đến tháng 11/2024, giá là 484.000 USD theo Cục Thống kê Dân số Mỹ.

Dù vậy, một số chuyên gia vẫn cho rằng nhiều đề xuất chính sách của ông Trump có nguy cơ làm trầm trọng thêm thị trường nhà ở. "Những gì Trump nói phần lớn đang đi sai hướng, ít nhất là về giá nhà", Parrott nhận định.

Theo ông, ý định trục xuất hàng loạt có thể làm đình trệ hoạt động xây dựng. Dòng người nhập cư khả năng làm tăng nhu cầu nhà ở, khiến giá tăng. Nhưng họ cũng đóng vai trò quan trọng trong việc mở rộng nguồn cung. Bởi lượng lớn người nhập cư không giấy tờ đang làm việc trong ngành xây dựng.

Một số đề xuất chính sách khác cũng đe dọa làm tăng chi phí mua nhà. Lawrence Yun, Kinh tế trưởng tại Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR), nói yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến khả năng chi trả là lãi vay mua nhà. "Lãi giảm từ mức 7% hiện tại xuống khoảng 6% hoặc thấp hơn sẽ tạo ra khác biệt lớn về khả năng chi trả", ông nhận định.

Vấn đề là lãi suất thế chấp lại phụ thuộc vào lợi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm, vốn bị ảnh hưởng một phần bởi kỳ vọng về lạm phát trong tương lai. Lời đe dọa tăng thuế hàng nhập khẩu của ông Trump khiến một số nhà kinh tế cảnh báo lạm phát có nguy cơ quay lại.

Nền tảng môi giới trực tuyến Realtor dự báo lãi vay mua nhà trung bình 2025 tại Mỹ là 6,3% và kết thúc năm ở mức 6,2%. Con số này thấp hơn một chút so với mức 6,7% dự kiến của năm 2024, nhưng vẫn cao hơn nhiều so với mức trung bình lịch sử 4% được ghi nhận từ năm 2013 đến năm 2019.

Ngoài ra, trong nhiệm kỳ đầu, ông Trump từng cố gắng - nhưng thất bại - trong việc tư nhân hóa Fannie Mae và Freddie Mac, hai tập đoàn cho vay 70% các khoản thế chấp tại Mỹ. Trường hợp ông tiếp tục theo đuổi nỗ lực này, có thể khiến lãi suất thế chấp tăng, theo ông Yun.

Dù vậy, vẫn có một số triển vọng tự điều chỉnh của thị trường sắp tới. Thời gian một căn nhà tìm được chủ đang lâu hơn, nghĩa là giá có thể sớm giảm thêm. Doanh số bán nhà tháng 12 vừa qua đã tăng tháng thứ tư liên tiếp, dấu hiệu cho thấy nhiều người đã bắt đầu chấp nhận vay mua ở mức lãi suất cao chứ không còn chờ đợi.

Chuyên gia Lawrence Yun cho rằng người tiêu dùng dường như đã điều chỉnh lại kỳ vọng về lãi suất và tận dụng nhiều hơn vào hàng tồn kho tung ra thị trường. Lãi suất thế chấp trung bình trên 6% trong 24 tháng qua và ông cho rằng doanh số đã gần như chạm đáy năm 2024. "Tôi nghĩ sẽ có nhiều biến động hơn trên thị trường nhà ở năm nay", ông nhận định.

Realtor dự báo giá nhà sẽ tăng thêm 3,7% vào 2025, sau khi tăng 4% năm 2024 và 1,1% vào 2023. Doanh số bán nhà hiện hữu dự kiến đạt 4,07 triệu căn, tăng 1,5% so với 2024, nhưng vẫn chậm so với mức trung bình giai đoạn 2013-2019 là 5,28 triệu căn.

Nhóm chuyên gia của nền tảng này cũng cho rằng khả năng chi trả cho nhà ở vẫn ở mức thấp kỷ lục và dự báo không có nhiều cải thiện. Tuy nhiên, nếu ông Trump có thể mang lại tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ giúp tăng thu nhập, có thể khiến giá nhà tương đối dễ chấp nhận hơn. Ngoài ra, việc cắt giảm thuế trong nước mang lại nhiều thu nhập khả dụng hơn, thúc đẩy sức mua.

"Nếu cả tăng trưởng thu nhập và mức thuế thấp hơn đều trở thành hiện thực, chúng ta có thể thấy giá nhà phần nào phải chăng hơn vào 2025 so với những năm trước. Tuy nhiên, yếu tố khó lường ở đây là cách các chính sách khác của chính quyền Trump có thể ảnh hưởng đến giá cả của hàng hóa và dịch vụ khác", báo cáo của Realtor lưu ý.

VietBF@sưu tập