Dù nằm gần New York đắt đỏ, thành phố New Rochelle đã giúp giữ giá thuê nhà ở mức dễ chịu nhờ chính sách thân thiện, thuận lợi cho các dự án bất động sản, giúp hàng nghìn căn hộ mới ra đời.
Ở các thành phố trên khắp nước Mỹ, khi chính quyền muốn xây dựng những khu nhà ở mới để đáp ứng nhu cầu an cư của người dân, họ thường đối mặt với làn sóng phản đối gay gắt từ nhóm "Nimby". Đây là từ viết tắt của cụm "Not In My Back Yard" (Không phải ở sân sau nhà tôi), dùng để chỉ những người phản đối các dự án xây dựng gần nơi họ sống.
Điều này góp phần khiến nguồn cung căn hộ ở các thành phố lớn thường xuyên trong tình trạng khan hiếm, đẩy giá thuê nhà lên cao. Nhưng New Rochelle, thành phố ở ngoại ô New York, dường như không vấp phải khó khăn như vậy, khi đã xây thêm hơn 4.500 căn hộ mới trong thập kỷ qua.
Thành phố cũng đang nỗ lực cắt giảm các thủ tục rườm rà để chuẩn bị xây thêm 6.500 căn nữa trong vài năm tới. Tổng cộng, chúng sẽ làm tăng nguồn cung căn hộ ở New Rochelle lên 37% so với 10 năm trước.
Một tòa chung cư mới được xây dựng ở New Rochelle. Ảnh: WSJ
Cách khu trung tâm Midtown Manhattan sầm uất khoảng 40 phút đi tàu điện, vùng ngoại ô với hơn 85.000 dân này là một trong số ít nơi ở Mỹ vẫn giữ được chi phí phải chăng giữa khu vực đô thị New York vốn nổi tiếng đắt đỏ.
Theo sàn giao dịch trực tuyến căn hộ cho thuê Apartment List, giá thuê nhà trung bình ở New Rochelle chỉ cao hơn 1,6% so với năm 2020, thấp hơn nhiều so với mức tăng từ 25% trở lên tại thành phố New York hay các thị trường bên ngoài như Newark, Hoboken và thành phố Jersey của New Jersey.
Thậm chí, giá thuê trung bình ở New Rochelle thực tế đã giảm 2% từ năm 2020 đến 2023, trong khi giá thuê trung bình trên toàn nước Mỹ tăng mạnh ở mức hai con số.
Các quan chức thành phố cho biết họ đạt được thành công nhờ thiết lập một khung chính sách khuyến khích xây dựng nhà ở. New Rochelle tập trung hợp lý hóa các đánh giá môi trường, đưa ra ưu đãi thuế cho những nhà phát triển bất động sản, đồng thời tạo một hệ thống quy định rõ ràng, minh bạch về quyền sử dụng đất và xây dựng, nhằm giúp các dự án nhà ở trở nên dễ dàng, ít tốn kém hơn.
Tại New Rochelle, phản đối từ nhóm "Nimby" không khiến dự án bất động sản đình trệ như ở các thành phố khác. Nếu một dự án nhà ở đáp ứng những tiêu chí đề ra, chính quyền thành phố sẽ luôn đảm bảo nó được phê duyệt trong vòng 90 ngày.
"Họ tạo ra luật chơi để các nhà phát triển bất động sản tư nhân có thể đến và tham gia", Scott Rechler, giám đốc điều hành công ty phát triển bất động sản RXR, cho biết.
Công ty này đã đầu tư hơn một tỷ USD vào New Rochelle. Tại One Clinton Park, tòa tháp sang trọng 28 tầng mà công ty khai trương năm 2022 ở khu trung tâm thành phố, 92% số căn hộ đã có người ở.
Chính sách thân thiện với nhà phát triển bất động sản của New Rochelle hoàn toàn trái ngược với cách giới chức các thành phố khác phản ứng khi cử tri tỏ ra bất mãn về vấn đề nhà ở. Ví dụ, ứng viên thị trưởng thành phố New York Zohran Mamdani đã khiến một số chuyên gia bất động sản lo lắng khi tuyên bố sẽ cấm tăng giá cho thuê với các căn hộ thuộc diện bình ổn giá.
"Bạn có thể gọi đó là chính sách kiểm soát giá thuê hay đóng băng giá thuê và tôi đều hiểu điều đó", Thị trưởng New Rochelle Yadira Ramos-Herbert cho hay. Bà nói thêm rằng thành phố cũng đang cân nhắc áp dụng hình thức kiểm soát giá thuê đối với một số căn hộ.
"Nhưng thành công trong việc phát triển bất động sản đã cho phép chúng tôi có điều kiện đầu tư và tìm kiếm những cơ hội khác để bù đắp, nhằm giữ giá thuê nhà ở mức phải chăng", bà nói.
Khi tình trạng thiếu nhà ở tại Mỹ ngày trầm trọng và giá nhà tăng lên mức cao kỷ lục, nhiều quan chức ở các địa phương bắt đầu học hỏi chính sách của New Rochelle.
Thống đốc California Gavin Newsom gần đây nới lỏng một luật môi trường nghiêm ngặt đã làm đình trệ các dự án bất động sản trong nhiều thập kỷ. Tháng trước, Oregon ban hành luật mới nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho những đơn vị xây dựng nhà song lập, nhà liền kề và nhà lắp ghép.
Tại Đồi Capitol, một dự luật nhà ở lưỡng đảng, trong đó có các ưu đãi thuế cho nhà phát triển bất động sản và nới lỏng quy định về môi trường, sắp được đưa ra bỏ phiếu tại Thượng viện.
Làn sóng xây dựng nhà ở của New Rochelle ban đầu là nỗ lực nhằm phục hồi khu trung tâm thành phố. Nhưng trước tình trạng thiếu nhà ở ngày càng tăng ở khu vực đô thị New York, thành phố đã nhìn thấy cơ hội thu hút những cư dân đang chật vật tìm chỗ ở tại nơi khác.
Năm 2014, thị trưởng lúc bấy giờ Noam Bramson và hội đồng thành phố đã chọn RXR làm nhà phát triển tổng thể để tái thiết New Rochelle. Trong vòng một năm, kế hoạch tái phát triển do RXR đề xuất đã được phê duyệt, nhanh hơn đáng kể so với thời gian 10-15 năm mà công ty này thường phải chờ đợi ở các khu vực đô thị khác của New York, theo lời Rechler.
Để đẩy nhanh quá trình xây dựng, New Rochelle phê duyệt hàng nghìn đơn nguyên cùng lúc. Điều này trái ngược với nhiều thành phố khác, vốn chỉ phê duyệt quy hoạch mới cho các tòa căn hộ một cách riêng lẻ.
Giới chức thành phố và giám đốc điều hành RXR tổ chức gặp gỡ cư dân để lắng nghe những lo ngại của họ về việc liệu xây thêm nhà ở có làm tăng áp lực lên dịch vụ công cộng hay không. Nhằm giành ủng hộ từ công chúng, RXR đã xây một nhà hát rộng gần 1.000 m2 và tổ chức các cuộc thi để trao cho những nghệ sĩ địa phương cơ hội sống miễn phí một năm tại tòa nhà mới của họ.
Chính sách tạo điều kiện của New Rochelle đã thu hút 2,5 tỷ USD đầu tư phát triển vào khu trung tâm thành phố. Mức giá thuê tương đối phải chăng, từ 2.000 USD cho một căn studio đến 8.000 USD cho căn hộ 3 phòng ngủ, đã kéo cư dân đến sinh sống, lấp đầy gần 20 tòa tháp căn hộ mới hoàn thành.
Tuy nhiên, cùng với đà phát triển nhà ở bùng nổ của New Rochelle, những vấn đề cố hữu đi kèm với quá trình tăng dân số cơ học nhanh chóng cũng trở nên tệ hơn.
Các lãnh đạo địa phương đã vượt qua nhiều lời phàn nàn để ưu tiên việc xây dựng, nhưng họ bắt đầu nhượng bộ một số yêu cầu từ người dân, như việc thị trưởng sẵn lòng xem xét một số hình thức kiểm soát giá thuê. Thành phố đã yêu cầu các nhà phát triển phải dành ít nhất 10% số căn hộ mới cho nhà ở xã hội.
Karen Hessel, cư dân sống tại New Rochelle từ năm 1992, đã tạo một bản đồ trực tuyến vào năm 2017 để theo dõi tất cả những dự án mới. Bà cho rằng quá trình phát triển bất động sản mang lại tác động tích cực cho thành phố, nhưng cũng gây ra những xáo trộn không thể tránh khỏi.
"Đó là những phiền toái của việc thi công", bà nói. "Đường bị phong tỏa. Vỉa hè bị rào lại. Tiếng ồn khắp mọi nơi. Thiếu chỗ đỗ xe".
Nhiều cư dân lâu năm khác cho rằng những người mới đến đang đẩy giá thuê nhà lên cao, khiến cư dân địa phương không thể chi trả, bởi họ sẵn sàng trả mạnh tay hơn để được sống trong những tòa nhà cao cấp. Mặt khác, nhiều người sống ở New Rochelle, nhưng lại chủ yếu làm việc và chi tiêu tại thành phố New York, nên gần như không đóng góp gì cho địa phương.
"Họ làm việc ở thành phố, tiêu tiền ở thành phố và chỉ trở về đây để ngủ", Shaun Wayawotzki, người điều hành một nhóm địa phương phản đối việc tiếp tục phát triển nhà ở tại New Rochelle, cho biết. "Họ không phải một phần của cộng đồng này".
Thị trưởng cho hay thành phố đã sử dụng doanh thu từ phí phát triển bất động sản để tăng cường dịch vụ hỗ trợ thực phẩm, sửa chữa cơ sở hạ tầng và triển khai chương trình ưu đãi cho những cư dân địa phương muốn mua nhà.
Một năm trước, Aaron Thornton và vợ, khi đó đang mang bầu, đã chuyển từ khu Upper East Side của Manhattan đến New Rochelle. Họ hiện trả khoảng 3.600 USD mỗi tháng để thuê một căn hộ hai phòng ngủ đầy đủ tiện nghi với phòng gym, phòng sinh hoạt chung cùng các tiện ích khác tại đây.
"Rất nhiều người trẻ đang chuyển ra khỏi thành phố New York vì giá cả quá cao, đặc biệt là ở Manhattan", Thornton, 33 tuổi, người đang làm việc ở Brooklyn, cho hay. "Chúng tôi không thể nuôi con hoặc sinh con ở đó, vì không có không gian".
VietBF@sưu tập
