USA Trump ra lệnh mua 200 tỷ USD “trái phiếu thế chấp”: Lãi vay nhà ở Mỹ sắp hạ nhiệt?

[Gibbs]

Rạng sáng thứ Năm, Tổng thống Donald Trump bất ngờ tung ra một thông điệp trên Truth Social: ông đã chỉ đạo “đại diện của mình” mua 200 tỷ USD trái phiếu thế chấp (mortgage bonds) nhằm kéo lãi suất vay mua nhà và tiền trả góp hàng tháng đi xuống.

Trump lập luận rằng hai “ông lớn” thế chấp thuộc sở hữu chính phủ – Fannie Mae và Freddie Mac – hiện “đáng giá một gia tài”, thậm chí đang có 200 tỷ USD tiền mặt, đủ để thực hiện chỉ đạo này. Ông khẳng định mục tiêu rất thẳng: giảm lãi, giảm tiền trả hàng tháng, và khiến việc sở hữu nhà “dễ thở” hơn.

Mua trái phiếu thế chấp: Vì sao có thể kéo lãi mortgage xuống?
Trong cấu trúc thị trường nhà ở Mỹ, trái phiếu thế chấp (MBS/mortgage-backed securities) là một “đường ống” quan trọng dẫn vốn vào các khoản vay mua nhà. Khi một thực thể lớn mua nhiều MBS hơn, giá của chúng thường tăng, lợi suất giảm, từ đó có thể tạo lực kéo lãi suất mortgage đi xuống.

Trước đây, người mua MBS “khổng lồ” nhất thường là Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed). Trong giai đoạn đại dịch, Fed từng mua khối lượng MBS rất lớn, góp phần tạo nên thời kỳ lãi vay nhà thấp kỷ lục mà nhiều người Mỹ đã “khóa” được.

Nhưng thị trường không đơn giản như bấm nút là lãi rơi. Fed cũng không trực tiếp “điều khiển” lãi vay nhà, và việc bơm tiền vào MBS không phải lúc nào cũng cho ra kết quả đúng như kỳ vọng.

Vì sao Fed đã hạ lãi mà mortgage vẫn cao?
Một nghịch lý đang đè lên thị trường: dù Fed từng giảm lãi suất chuẩn nhiều lần trong năm ngoái và 2024, lãi mortgage vẫn neo cao.

Một nguyên nhân nổi bật là “hiệu ứng khóa lãi thấp”: rất nhiều chủ nhà đã vay được mức lãi rẻ trong thời đại dịch nên… không muốn bán nhà để mua nhà khác, vì chuyển nhà đồng nghĩa với chấp nhận mức lãi vay mới cao hơn. Kết quả là hàng tồn nhà ở thấp, giao dịch ít, giá khó giảm mạnh, và lãi vay nhà cũng không “mềm” như người dân mong.

Nước Mỹ thiếu nhà: bài toán 4 triệu căn và cái kẹt nguồn cung
Thị trường nhà ở Mỹ vẫn đang mắc kẹt trong tình trạng khan hiếm kéo dài. Ngoại trừ một giai đoạn rất ngắn vào mùa xuân 2020, lượng nhà rao bán và số giao dịch hiện nằm gần mức thấp nhất kể từ sau cuộc khủng hoảng nhà đất – tài chính kết thúc khoảng 2010.

Theo ước tính của Goldman Sachs Research, nước Mỹ thiếu khoảng 4 triệu căn nhà để bù đắp thiếu hụt nguồn cung và đưa nhà ở về mức “dễ tiếp cận” hơn. Trong bức tranh đó, giảm lãi mortgage chỉ là một nửa câu chuyện; nửa còn lại là xây thêm nhà, tăng nguồn cung – phần việc thường chậm, tốn thời gian và vướng đủ loại rào cản.

Ai sẽ làm? Làm khi nào? Và có cần Quốc hội?
Thông điệp của Trump gây chú ý vì có nhiều điểm còn bỏ ngỏ: ông không nêu rõ “đại diện” là ai, việc mua sẽ diễn ra vào thời điểm nào, theo cơ chế nào, và bằng thẩm quyền nào.

Vẫn chưa rõ liệu tổng thống có thể triển khai một bước đi quy mô như vậy mà không cần sự hậu thuẫn từ Quốc hội hay không. Tuy nhiên, Bill Pulte, giám đốc Federal Housing Finance Agency (FHFA) – cơ quan giám sát Fannie Mae và Freddie Mac – đã lập tức hưởng ứng, tuyên bố cơ quan của ông sẽ “bắt tay vào làm”.

Fannie – Freddie: đòn giảm lãi hay bước dạo đầu cho một cuộc “bán cổ phần”?
Một chi tiết đáng để ý: Trump từng cân nhắc IPO/bán cổ phần của Fannie và Freddie trong nhiều năm, từ nhiệm kỳ đầu. Và trước đó, đã có thông tin về kế hoạch bán cổ phần hai tổ chức này.

Bởi vậy, cú bơm 200 tỷ USD vào trái phiếu thế chấp – nếu thực sự triển khai – không chỉ mang ý nghĩa “hạ lãi mortgage”. Nó còn có thể là tín hiệu rằng Nhà Trắng muốn tái định vị vai trò của Fannie/Freddie, vừa can thiệp thị trường, vừa chuẩn bị cho những bước đi lớn hơn về cấu trúc sở hữu và tài chính.

Kỳ vọng của người dân: mỗi tháng bớt vài trăm đô có thể đổi cả cuộc sống
Giữa thời kỳ giá nhà còn cao và lãi vay “cắn” sâu vào ví tiền, một thông điệp như thế dễ tạo ra hy vọng: chỉ cần lãi mortgage giảm, nhiều gia đình có thể bước qua ngưỡng đủ điều kiện vay, hoặc ít nhất bớt áp lực trả nợ hàng tháng.

Nhưng thị trường nhà ở Mỹ vốn không thiếu những lời hứa đẹp. Điều người ta chờ lúc này là một câu trả lời cụ thể: liệu 200 tỷ USD ấy có thật sự được bơm vào MBS, theo lộ trình nào, và hiệu ứng sẽ đến nhanh đến đâu.

Nếu thành công, Trump có thể ghi điểm với tầng lớp đang khát một mái nhà. Nếu không, nó sẽ chỉ là một cú hích tâm lý ngắn hạn giữa cơn khát nhà dài hạn của nước Mỹ.