Bất động sản ồ ạt giảm "sốc", quả bóng sắp vỡ?

LTS: Xem quảng cáo trên truyền hình và báo chí thời gian gần đây, có thể thấy các dự án chung cư cao cấp và tầm trung từ Bắc vào Nam chào bán ồ ạt với giá sốc, thậm chí giảm giá đến gần tỷ đồng/căn, kèm cả chương trình khuyến mại lớn. Đại gia được xem là lớn nhất trong giới bất động sản vừa chính thức bỏ phần chênh CPI với các nhà đầu tư ở cả 2 khu đô thị. Điều này đặt ra câu hỏi, phải chăng nguồn cung đang vượt cầu quá nhiều? Chủ đầu tư đang “đói” vốn? Hay “bong bóng bất động sản” sắp vỡ?

Kì I: Ế nặng

Hàng loạt các dự án chung cư trên cả nước giảm giá từ 3 – 4 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi đã giảm đến 9 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đa số là các dự án cao cấp, còn những dự án nhà thu nhập thấp cho người nghèo thì vẫn đứng giá.

Ồ ạt chào bán giá giảm sốc

Cách đây khoảng 3 năm, để tìm mua được 1 căn nhà, nhiều người phải chạy toát mồ hôi, thậm chí bỏ không ít tiền “đi đêm” cho các cò nhà đất mới tìm được một nơi thích hợp. Cũng chính vì thế, hàng loạt các dự án, từ biệt thự cao cấp, đến chung cư cao cấp, chung cư bình dân,…mọc lên như “nấm” ở nhiều thành phố lớn, nhất là ở Hà Nội.

Sự phát triển mau lẹ này đã tạo cho thị trường bất động sản một nguồn cung khá dồi dào. 3 năm trở lại đây, hàng loạt các dự án đã được chào bán công khai và người mua không phải mất công qua nhiều “cò” nhà đất để tìm mua sản phẩm nữa.

Bất động sản ồ ạt giảm "sốc", quả bóng sắp vỡ?


Nhiều dự án bất động sản cao cấp đang giảm giá mạnh.

Tuy nhiên, thời gian gần đây, thị trường bất động sản dường như đã có dấu hiệu “hạ nhiệt” rõ rệt, khi hàng loạt các dự án bất động sản cao cấp đang giảm giá. Điển hình như dự án Geleximco (Đại lộ Thăng Long, Hà Nội), khu A, B, C, D đã giảm từ 5-7 triệu đồng/m2, giá mỗi m2 liền kề hiện chỉ khoảng 40-42 triệu đồng/m2, giá khu A giá 55-60 triệu đồng/m2…

Hay dự án đình đám Thanh Hà (Hà Đông, Hà Nội), giảm “sốt” gần 2-3 triệu đồng/m2, hiện giá m2 biệt thự Thanh Hà 25-27 triệu đồng/m2, giá liền kề khoảng 35-37 triệu đồng/m2.

Tại Hà Nội, các dự án tại quận Long Biên, Gia Lâm cũng đứng giá trong đó giá đất nền khu đô thị mới Việt Hưng trong đó nhà đã hoàn thiện xong phần xây thô 58-60 triệu đồng/m2. Đất biệt thự thuộc khu đất đấu giá Trâu Quỳ hiện xấp xỉ 30 triệu đồng/m2….

Có thể kể tên rất nhiều dự án giảm giá như khu biệt thự rừng cọ của Ecopark, dự án Times City, FLC Landmark Tower, Dự án Mulberry Lane,… Các dự án này được chào bán rộng rãi với mức chiết khấu khá cao từ 5% tới 10%.

Tại TP. HCM, giá của các dự án cũng giảm với mức cực “sốc”. Căn hộ cao cấp Long Phụng Residence, nằm ngay mặt tiền đường số 1, khu Tên Lửa - Bình Tân (TP.HCM) được chào bán với mức giá rất hấp dẫn 16.350đ /m2 ( được ưu đãi 8%),thấp hơn so với chủ đầu tư 300tr- 500tr/1căn.

Tuy nhiên, đây chỉ là mức giao bán trên mạng. Liên hệ với anh Long, người của công ty bất động sản Phú An Gia, mức chào bán của căn hộ trên còn rẻ hơn rất nhiều. Theo đó, mỗi căn hộ có diện tích 75 m2 (2 phòng ngủ) được giảm giá tới 350 triệu đồng, còn căn hộ diện tích 105 m2 (3 phòng ngủ) được giảm tới 650 triệu đồng. Tức là cao hơn mức rao bán trên mạng 150 triệu đồng.

Đây cũng chưa phải mức giá giảm cuối cùng của chủ đầu tư. Theo anh Long, mặc dù đây đã là mức giảm tối đa rồi, chủ đầu tư không có lãi rồi, nhưng vì đang “ế” nên nếu khách hàng muốn mua, chủ đầu tư vẫn có thể thương lượng giảm tiếp.

Lý giải mức giảm lớn này, anh Long cho biết, vì công ty đang thực hiện nhiều dự án bất động sản khác, rất cần tiền để sớm hoàn thành, do đó mới chấp nhận giảm giá mạnh như vậy để có vốn đầu tư.

Tuy nhiên, dù siêu giảm giá, nhưng đến nay, anh cũng chỉ mới bán được 2 căn trong tổng số 6 căn rao bán. “Hàng bán chậm quá, nên chúng tôi mới phải giảm mức giá đó. Chứ bán như thế thì chỉ thu hồi được vốn là may lắm rồi”, anh Long nói.

Để hút khách hơn, anh Long còn khẳng định, dù được giảm giá nhưng giá ghi trên hợp đồng vẫn là giá gốc với chủ đầu tư. Tức là nếu chủ đầu tư bán đi chỉ cần đúng với giá trên hợp đồng, đã lãi 650 triệu đồng.

Hạ giá vẫn ít người mua

Thị trường bất động sản đang “ế”, đó là nhận định chung của nhiều sàn giao dịch bất động sản. Ông Trần Xuân Lượng, Giám đốc sàn giao dịch Bất động sản Hàng không Thăng Long cho biết, thực trạng hiện nay là mặc dù giá đất rẻ, hợp túi tiền, hạ giá lớn nhưng vẫn không có ai mua.

“Một số nơi như Lương Sơn, Sóc Sơn ở Hà Nội, giá đất chỉ còn 2 – 3 triệu đồng/m2. Với khoảng 2 tỷ đồng là đã có thể sở hữu 1000m2 đất. Cơ sở hạ tầng, đường xá đi sang Sóc Sơn thậm chí còn gần hơn đi từ quận nọ sang quận kia, nhưng thực tế thì đất vẫn cứ ế ẩm”, ông Lượng nhấn mạnh.

Cũng theo ông Lượng, mặc dù giao dịch tại sàn vẫn lớn, nhưng đa số khách hàng chỉ hỏi thông tin, còn các giao dịch thành công thì rất ít, chỉ khoảng 10%.

Đây cũng là con số được nhiều nhân viên tư vấn tại nhiều sàn thừa nhận. Anh Công, nhân viên tư vấn của một sàn giao dịch bất động sản ở Hà Nội cho biết, 2 tháng trở lại đây, lượng khách giao dịch thành công chỉ 5 – 10%.

Ông Trần Nguyễn Huy, trưởng phòng Kinh doanh Cty Địa ốc Đất Xanh cũng cho biết, trong tháng 2, chỉ có 35 căn hộ Star City và 4 căn hộ tại dự án Royal City giao dịch thành công. “Số lượng này có thể coi là lớn tại thời điểm này, khi có nhiều sàn bán không được”, ông Huy nói.

Đói vốn

Giải thích cho động thái giảm giá hàng loạt này, ông Nguyễn Đình Toản, phó phòng kinh doanh công ty BĐS AZ, cho biết hiện nay nguồn vốn BĐS bị siết rất chặt. Bên cạnh đó, quy định giảm tỷ lệ nợ phi sản xuất (trong đó có BĐS) xuống còn 22% khiến nguồn vốn BĐS này càng teo tóp hơn.

Nhà đầu tư thứ cấp không thể tiếp cận được nguồn vốn ngân hàng, hoặc nếu có thì lãi suất rất cao khoảng 26%. Điều đó khiến cho cầu về BĐS giảm mạnh trong khi nguồn cung không ngừng gia tăng.

Để cạnh tranh, các chủ đầu tư buộc phải giảm giá mới mong thu hút được khách hàng tìm đến dự án của mình. Bên cạnh yếu tố cạnh tranh, một số chủ đầu tư cũng cần “đẩy hàng” vì thiếu vốn.

Theo ông Công, phó giám đốc sàn giao dịch BĐS Lanmak, nhiều chủ đầu tư hiện nay đang hoặc sắp khởi công dự án nên cần lượng vốn rất lớn. Cũng giống như các nhà đầu tư, chủ đầu tư rất khó tiếp cận vốn ngân hàng nên họ không còn cách nào khác phải giảm giá.

Tuy nhiên, ông Công cho biết, những tháng sau Tết, cũng giống như nhiều thị trường khác, thị trường BĐS khá ảm đạm, không có nhiều giao dịch thành công mặc dù rất nhiều dự án bung hàng với mức giá giảm chưa từng có.

Nhưng thậm chí có tiền, nhà đầu tư vẫn rất e dè với thị trường. Ông Công cho biết nhiều khách hàng quen của Lanmark hiện vẫn đang có nguồn vốn rất lớn có thể tung vào thị trường bất cứ lúc nào. Nhưng các khách hàng đó vẫn giữ tiền với hy vọng giá nhà đất tiếp tục giảm. Không chỉ có vậy, nhà đầu tư đang ngày càng kén dự án hơn.

Phó tổng giám đốc một công ty phát triển đô thị nhận xét hiện nay nhà đầu tư kén những dự án tốt, thuận tiện đi lại và có thể ở ngay. Những dự án như Ecopark, Times City,… đang trong quá trình xây dựng nên không được nhà đầu tư đánh giá cao.

Một nguyên nhân quan trọng khác khiến cầu BĐS giảm mạnh chính là việc trong thời gian qua, khá nhiều dự án bị đẩy lên quá giá trị thực. Ông Công nhận định giá trị ảo của BĐS đã khiến nhà đầu tư e dè và thị trường thiếu những đợt sóng nếu không muốn nói hoàn toàn lặng sóng. Không có sóng, nhà đầu tư không đạt được lợi nhuận kỳ vọng nên họ không sẵn sàng tham gia thị trường.

Chuyên gia nhận định nguy cơ vỡ bong bóng của thị trường bất động sản (BĐS) là có thực vì nhu cầu nhà ở các khu đô thị rất nhỏ so với lượng cung hàng trăm dự án nhà ở đã và đang được xây dựng. Đón xem bài 2 "Bong bóng sắp vỡ?" đăng vào sáng mai, 25/5.

VTC