Thị trường địa ốc: 4 kịch bản, 3 lựa chọn

Do đến nay đã có sự xuất hiện manh nha của yếu tố chính sách, kịch bản suy thoái lâu dài và kịch bản "vỡ nợ" thị trường BĐS là khó có thể xảy ra, nếu có xảy ra thì chỉ đối với kịch bản suy thoái và xác suất của kịch bản này cũng chỉ chiếm khoảng 20-30%.

Tạm loại trừ hai kịch bản đổ dốc

Đã bước vào nửa cuối của tháng 7/2011, tức đỉnh con sóng bất động sản (BĐS) ở Hà Nội đã trôi qua được đúng 4 tháng, ở Đà Nẵng hơn 2 tháng, còn toàn bộ thị trường BĐS khu vực phía Nam vẫn bất động.

Nếu nhìn trên bình diện tổng thể các kênh dẫn tiền thì trong 4 tháng qua, chỉ có mỗi vàng là kênh duy nhất có sóng, còn lại các kênh đầu tư khác như ngoại tệ, BĐS và chứng khoán đều lặng tăm. Riêng với thị trường chứng khoán, từ "lặng tăm" vẫn còn là quá an ủi, bởi đây lại là thị trường tệ nhất trong tất cả các phân khúc thị trường từ hơn một năm qua.

Kênh đầu tư tệ thứ hai, sau chứng khoán, dĩ nhiên là BĐS. Tại cuộc hội thảo về chính sách tài chính cho thị trường BĐS vào cuối tháng 6/2011 do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức, Tiến sĩ Trần Kim Chung - Trưởng ban nghiên cứu chính sách đầu tư (Viện nghiên cứu Kinh tế TƯ) đã phác thảo 3 kịch bản cho thị trường BĐS trong 6 tháng cuối năm 2011.

Những gì mà chúng ta đã chứng kiến trong quý I và nửa quý II năm nay rõ ràng là ứng với kịch bản đầu tiên của TS. Chung, tức "Chính sách không thay đổi, thị trường suy yếu". Theo đó, nếu không có gì thay đổi về chính sách, tình hình kinh tế trong nước và thế giới không có biến động, thị trường sẽ suy yếu dần và không có cơ hội phục hồi do thị trường BĐS không có nguồn vốn bổ sung trong khi lãi vay ngân hàng quá lớn nên không thể phục hồi được.

Gần đây, có chuyên gia của một hãng tư vấn BĐS dự đoán là cứ với không khí này thỉ phải đến 3 năm nữa thị trường BĐS mới lập đáy. Chuyên gia này không nói rõ là thị trường BĐS thuộc khu vực nào (Hà Nội hay TP.HCM, phía Bắc hay phía Nam), nhưng cứ căn cứ vào thực tế đã diễn ra thì thị trường BĐS Hà Nội hiện đang có nhiều đặc điểm nhất để phù hợp với thời hạn 3 năm như thế.
Phản ứng với yếu tố chính sách, thị trường BĐS có thể biểu hiện hai xu hướng: hoặc phục hồi từ từ hoặc bật dậy nhanh chóng (ảnh laodong).

Trong khi đó, thị trường BĐS TP.HCM, vốn đã nằm im ba năm rưỡi nay, nếu kéo tiếp 3 năm nữa thì không còn gọi là suy thoái mà nên coi là khủng hoảng mới đúng.

Cho tới giữa tháng 5/2011, thị trường BĐS không còn được xem là "suy yếu", mà hàng loạt tiếng kêu la xen lẫn tâm trạng hoảng hốt của nhiều doanh nghiệp BĐS càng làm cho nhà đầu tư địa ốc tưởng đâu mình đang bị biến thành nhà đầu tư trên sàn chứng khoán. Tình hình khi đó bị xem là vô vọng và đe dọa đến tính tồn vong của ít nhất 30% số doanh nghiệp BĐS. Mặc dù chưa có con số thống kê tạm thời hay chính thức nào công bố về sự phá sản của một số doanh nghiệp BĐS nào đó, nhưng chắc chắn sự nguy kịch là có thật.

Cho tới nay, đã bắt đầu có một vài công bố sơ bộ về chuyện chưa có doanh nghiệp BĐS nào bị phá sản trong thời gian qua. Nhưng đó là chuyện của hiện nay, hay nói chính xác là từ cuối tháng 5/2011 đến nay, khi yếu tố chính sách bắt đầu manh nha xuất hiện trong nghị quyết tháng 5/2011 của Chính phủ giao cho các Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu đề xuất các biện pháp bình ổn hai thị trường BĐS và thị trường chứng khoán.

Nếu không có sự xuất hiện của yếu tố chính sách như một "cứu tinh" kịp thời, hầu như chắc chắn thị trường BĐS sẽ rơi vào kịch bản thứ hai của TS. Chung về "Lãi suất cao, doanh nghiệp phá sản, thị trường khó khăn". Theo đó, nếu chính sách không thay đổi (duy trì chính sách tiền tệ thắt chặt, tiếp tục cắt giảm đầu tư công, lạm phát tiếp tục giữ ở mức cao trên 15%, thậm chí xấp xỉ 20%), thị trường BĐS sẽ lâm vào tình trạng khó khăn toàn diện, các nhà đầu tư thứ cấp sẽ phải thanh lý các dự án đầu tư (dựa vào vốn vay từ ngân hàng). Thậm chí, tình trạng phá sản có thể xảy ra đối với những dự án những doanh nghiệp, những nhà đầu tư mất khả năng thanh toán.

Nếu kịch bản thứ hai xảy ra, không cần phải chờ đến cuối năm nay hay sang năm 2012, mà ngay lập tức các ngân hàng đã phải chạy đôn đáo siết nợ của các chủ doanh nghiệp BĐS. Hậu quả lập tức bùng nổ, ít nhất một nửa số "người giàu" sẽ chết đứng trên đống tài sản ngồn ngộn không tiêu thụ được của mình.

Thế mới biết là doanh nghiệp BĐS bề ngoài thì nhiều dự án và vô khối tài sản, nhưng thực chất lại là con nợ của "ông chủ" ngân hàng. Bằng chứng là ngay vào thời kỳ khó khăn nhất năm 2008 và từ đầu năm 2011 đến nay, khi phần lớn doanh nghiệp BĐS và công ty chứng khoán đều lao đao, một số kề cận bờ vực phá sản, thì đa số các ngân hàng vẫn bình yên như không có chuyện gì xảy ra.

Nhưng sự tồn tại của hệ thống ngân hàng trong kịch bản thứ hai cũng chỉ là nhất thời. Hiệu ứng domino vốn đã bắt đầu từ quan hệ vay vốn, bảo lãnh mật thiết giữa ngân hàng và doanh nghiệp BĐS, cũng sẽ diễn ra trong dây chuyền vỡ nợ và phá sản. Nếu trường hợp này xảy ra cùng hàng loạt doanh nghiệp BĐS không làm cách nào để bán được hàng trả nợ, đến lượt nhiều ngân hàng cũng không thu nợ được, dẫn đến tình trạng doanh nghiệp BĐS chết trước, ngân hàng chết sau - một hiệu ứng của thảm cảnh chết chùm. Tất cả có lẽ sẽ trở thành tai họa dây chuyền diễn ra trong liên tục 2 năm 2012-2013.

Nhưng ơn trời, hình như kịch bản thứ ba của TS. Chung bắt đầu ứng nghiệm: "Chính sách thay đổi, thị trường có xung lực mới". Ngay hiện thời thì chưa biết xung lực ở đâu ra, khi lạm phát và lãi suất vẫn còn khá cao. Nhưng mối quan tâm của Chính phủ về tình thế nguy cấp của thị trường BĐS thì đã rõ ràng.

Vào giữa tháng 5/2011, khi cơn bạo bệnh của thị trường BĐS trở nên nguy kịch nhất thì một lượng tiền 70.000 tỷ đồng đã được Ngân hàng nhà nước rót cho một số ngân hàng cấp dưới thông qua kênh tái cấp vốn. Cũng từ đó đến nay, rõ ràng là mặt bằng lãi suất đã được kéo xuống, tuy chưa đủ lạc quan nhưng cũng đã chớm chút hy vọng cho doanh nghiệp và người tiêu dùng.

Lựa chọn kịch bản phục hồi nào?

Cần lưu ý, 3 kịch bản của TS. Trần Kim Chung mà bài viết này tham dẫn đều căn cứ vào biến số chủ yếu là chính sách của nhà nước về thị trường BĐS. Trong cách nhìn nhận của chúng tôi về thực tế tình hình hiện nay, yếu tố này chiếm đến 90% tầm quan trọng đối với sự phục hồi của thị trường.

Hiện thời, nguồn tiền trong dân không thể coi là thiếu. Từ cuối năm 2010 đến nay, giá vàng tăng phi mã nhưng chỉ giảm nhỏ giọt, cho thấy giá vàng trong nước không chỉ được nâng đỡ bởi đà tăng của giá vàng thế giới, mà còn được nguồn tiền dân cư bổ trợ. Cũng từ đầu năm 2010 đến nay, có khoảng 20.000 tỷ đồng được rút ra khỏi thị trường chứng khoán, có thể một phần lớn trong số đó thuộc về những tổ chức và nhóm đầu cơ lớn.

Về hàng hóa, trừ thị trường BĐS Hà Nội và Đà Nẵng vẫn còn trong tình trạng giá trên trời đối với các phân khúc đất nền và căn hộ trung - cao cấp, còn tại thị trường BĐS TP.HCM và các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, sau cuộc khủng hoảng năm 2008, cho tới nay thời gian điều chỉnh giảm đã kéo dài ba năm rưỡi và mức giá chung đã lập đáy tạm thời.

Riêng với phân khúc căn hộ trung cấp có mức giá 12-13 triệu đồng/m2 thì có thể nói là đã gần như về sát giá thành và không thể giảm hơn nữa, đặc biệt trong bối cảnh lạm phát, giá vàng và giá vật liệu xây dựng đã tăng vọt.

Tất nhiên, dù đã giảm về đáy tạm thời, nhưng nếu nền kinh tế trong nước và cả thế giới rơi vào kịch bản xấu, đáy tạm thời của thị trường BĐS khu vực phía Nam sẽ tiếp tục bị phá vỡ và giá BĐS tiếp tục suy giảm trên con đường tìm đáy mới. Kịch bản đó ứng với một thời gian suy thoái lâu dài 2-3 năm, thậm chí lâu hơn nữa. Nhưng với các điều kiện về nguồn tiền và giá nhà đất như hiện nay, yếu tố chính sách lại trở nên cần thiết đến mức đó có thể là kích thích tố vực dậy toàn bộ thị trường BĐS.

Do đến nay đã có sự xuất hiện manh nha của yếu tố chính sách, chúng tôi cho rằng kịch bản suy thoái lâu dài và kịch bản "vỡ nợ" thị trường BĐS là khó xảy ra, nếu có xảy ra thì chỉ đối với kịch bản suy thoái và xác suất của kịch bản này cũng chỉ chiếm khoảng 20-30%.

70-80% xác suất còn lại sẽ thuộc về kịch bản lạc quan nhất: thị trường BĐS phục hồi. Yếu tố chính sách hiện ra càng rõ, khả năng phục hồi càng lớn.

Hiện nay, những bộ ngành liên quan đang bàn đến một số vấn đề then chốt của thị trường như các hình thức quỹ BĐS, lãi suất, nguồn vốn cho BĐS... Tuy nhiên, đó mới chỉ là phép thử đối với thị trường, bởi thị trường BĐS như một bệnh nhân trên giường bệnh lâu ngày, nay muốn vận động đi lại tất có nhiều khó khăn. Vì thế, phản ứng với yếu tố chính sách, thị trường có thể biểu hiện hai xu hướng: hoặc phục hồi từ từ với tỷ lệ tăng trưởng khiêm tốn, hoặc bật dậy nhanh chóng.

Chắc chắn nhiều chuyên gia phân tích, doanh nghiệp BĐS và cả người dân đều nghiêng về khả năng thị trường BĐS, nếu có phục hồi, sẽ diễn ra từ tốn và có thể phải sang năm 2012 thị trường mới tạo được những đợt tăng trưởng khá mạnh. Tuy nhiên nếu nhìn lại lịch sử thị trường BĐS và so sánh với lịch sử của thị trường chứng khoán thì chúng ta thấy hai thị trường này đều luôn có thể bật mạnh nếu xuất hiện yếu tố đột biến.

Do vậy, ngoài 3 kịch bản mà TS. Trần Kim Chung nêu ra, có lẽ chúng ta cần suy nghĩ đến một kịch bản thứ tư là khả năng phục hồi từ từ dẫn đến phục hồi mạnh của thị trường, không phải sang năm 2012 mới diễn ra mà có thể diễn ra ngay trong cuối năm 2011 này. Tất nhiên, kịch bản này chỉ xảy ra khi xuất hiện yếu tố đột biến tác động vào thị trường.

Vậy yếu tố đột biến đó là cái gì và có thể xuất hiện vào thời điểm nào?

vef