Cần chuẩn bị gì khi mua nhà đất để tránh rủi ro?

[Romano]

Việc mua nhà sẽ rất rủi ro và mất thời gian nếu như không am hiểu về các thủ tục pháp lý, về thị trường và nhiều vấn đề khác. Vì vậy trước khi mua nhà cần chuẩn bị những vấn đề gì?

*Xác định các tiêu chí cá nhân: Tài chính tối đa, diện tích tối thiểu, ngõ rộng bao nhiêu, cách chỗ gửi ô tô bao xa, hướng nhà, dân trí, các tiện ích công cộng như bệnh viện, trường học, nhà trẻ mẫu giáo, siêu thị, khu vui chơi, cơ sở hạ tầng viễn thông, điện, nước, vị trí (quận huyện), gần hồ hay gần công viên…
*Tìm kiếm thông tin: Nếu bạn là người có kinh nghiệm về mua nhà thì sau khi xác định các tiêu chí cần thiết này, bạn có thể lên các trang rao bán bất động sản uy tín để tìm kiếm.

Với các trang mua bán bất động sản hiện nay đều có các công cụ tìm kiếm nâng cao với các tiêu chí rõ ràng để các bạn chọn lựa nhanh nhất các nhà phù hợp. Sau khi chọn được một số căn nhà phù hợp, bạn có thể liên hệ trực tiếp với chủ nhà hoặc môi giới để đến xem nhà thực tế.
Còn nếu bạn là người không thạo trong việc mua bán nhà, bạn nên tìm một vài môi giới có uy tín để gửi các tiêu chí cho họ. Sau khi môi giới cung cấp thông tin, bạn nên yêu cầu môi giới gửi ảnh thực của ngôi nhà. Bạn không mất phí, đi xem bao nhiêu nhà cũng miễn phí bởi nếu giao dịch thành công chủ nhà sẽ trả phí cho môi giới.
*Đi xem thực tế: Đi xem một vài căn nhà phù hợp với nhu cầu của mình. Đánh giá về ngôi nhà:
- Vị trí: Mặt ngõ hay ngách, lối đi chung hay không, ngách, ngõ thông hay cụt?
- Thiết kế: Nhà mấy tầng, mấy phòng ngủ, có vuông vắn không, công năng sử dụng của ngôi nhà có phù hợp không? Nhà nở hậu hay không?
- Kết cấu: Nhà mấy mặt thoáng, kết cấu dầm, cột, còn chắc chắn không, đã bị thấm nước vào trong tường chưa, đường điện ngầm bố trí sơ đồ có hợp lý không? Thiết bị điện của hãng nào, thiết bị vệ sinh của hãng nào? Tủ bếp, sàn nhà, cửa sổ và cửa các phòng bằng gỗ thịt hay công nghiệp?
-Phong thuỷ ngôi nhà: Cửa chính của nhà có bị con đường đâm thẳng vào không? Cửa chính của nhà có đối diện với cổng đình, cổng chùa không? Cửa chính của nhà có đối diện với nhà vệ sinh không? Cửa chính và cửa phụ ra sân hoặc cửa sổ có bị thông nhau không? Bố trí bếp, vệ sinh, hướng phòng ngủ, cửa chính có hợp phòng thuỷ không?

Ngoài ra, theo quan niệm chung, người mua nên tránh mua nhà siết nợ, nhà vỡ nợ, nhà có người đi tù, nhà có người chết trẻ, nhà có người ốm yếu quanh năm hoặc gia đình làm ăn lụn bại, vợ chồng bất hoà, li dị bán nhà, nhà từng bị cháy hoặc nhà được xây dựng trên bãi tha ma cũ có các ngôi mộ vô chủ…Nhà có lịch sử như vậy thường bị coi là xây dựng trên đất dữ nên người mua nhà cần tránh.

*Đưa người nhà đến xem lại: Đưa người nhà hoặc nhờ bạn bè có kinh nghiệm về đất cát nhà cửa, hoặc chuyên gia phong thuỷ đến thẩm định xem ngôi nhà đó có ổn không? Nếu không ổn thì có giải pháp khắc phục không?
*Kiểm tra quy hoạch: Đây là bước cực kỳ quan trọng nên người mua nhà cần kiểm tra đối chiếu cẩn thận với tài liệu quy hoạch được cập nhật mới nhất từ cơ quan có thẩm quyền.

Nhiều người mua nhà đã bị mất tiền vì dính vào quy hoạch khi kiểm tra không cẩn thận (kiểm tra quy hoạch đã cũ trong khi quy hoạch mới có sự điều chỉnh, thay đôi).
Muốn kiểm tra quy hoạch tại Hà Nội có thể ra các địa chỉ sau:
- Phòng địa chính của UBND Quận.
- B6 Nguyễn Chánh – Viện Quy Hoạch Kiến Trúc Hà Nội.
- 31B Tràng Thi – Sở Quy Hoạch Kiến Trúc Hà Nội
Nếu bạn tự đi mua nhà càng phải kiểm tra đối chiếu cẩn thận. Nếu qua công ty môi giới thì cũng vẫn cần kiểm tra cận thận.
*Đàm phán về giá với chủ nhà: Nhà nào cũng có thể thương lượng. Thuận mua vừa bán, hai bên đều vui vẻ.
Theo các chuyên gia bất động sản, có 6 yếu tố sẽ tác động đến giá trị bất động sản mà người mua nhà nên dùng làm căn cứ để định giá chính xác.

Bao gồm: Yếu tố tự nhiên (vị trí, diện tích bất động sản, địa hình và môi trường khu vực bất động sản đó); Yếu tố kinh tế (khả năng gia tăng giá trị của bất động sản trong tương lai và tính thanh khoản. Căn cứ để xác định yếu tố này là dựa vào tiềm năng phát triển, khả năng thu hút đầu tư của khu vực); Yếu tố thị trường (Đây là yếu tố liên quan sức thu hút của bất động sản và nơi xu hướng đầu tư đang hướng về); yếu tố pháp lý của bất động sản; yếu tố uy tín của chủ đầu tư (nếu có) và các yếu tố khách quan khác (kinh tế, chính trị, văn hóa của khu vực có bất động sản).
Trong số đó, yếu tố tự nhiên là yếu tố then chốt nhất, chiếm tới 50% tỷ trọng trong tổng giá trị của bất động sản. Đây là nhân tố quan trọng nhất mà người mua bán nhà đất nên quan tâm.
Cũng theo các chuyên gia bất động sản, cũng có khá nhiều cách để xác định giá trị nhà đất. Nhưng hiệu quả và dễ dàng nhất vẫn là phương pháp so sánh trực tiếp với độ chính xác khá cao.
*Thống nhất các chi phí: Nếu bạn mua căn nhà này thì người bán sẽ chịu các loại phí hay bạn phải tự trả?
- Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá trị Hợp Đồng Công Chứng
- Phí trước bạ: 0.5 % giá trị Hợp Đồng Công Chứng
- Phí công chứng: căn cứ theo điểm a khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC
- Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất: 0.15% Tại Hà Nội nhưng không quá 5.000.000 VNĐ
*Đặt cọc tiền mua nhà: Theo thông lệ, trước khi chuyển nhượng nhà, đất các bên thường lập hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện việc chuyển nhượng.

“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Khoản tiền đặt cọc này thường từ 10-15% giá trị căn nhà hoặc theo thoả thuận giữa hai phía.
Theo đó, một bên sẽ giao cho bên kia một khoản tiền để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, quyền và nghĩa vụ của các bên đặt cọc để chuyển nhượng nhà đất như sau:
Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

Nếu bên đặt cọc (bên có ý định mua) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Nếu bên nhận đặt cọc (bên có nhà đất định bán) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 thì đặt cọc không bắt buộc phải lập thành văn bản.
*Soạn thảo 2 bản hợp đồng:
- Hợp đồng mua bán với số tiền bằng với giá trị giao dịch thực tế.

- Hợp đồng mua bán với số tiền bằng với đơn giá quy định của nhà nước. Để giảm thiểu tối đa các chi phí trên.

Nếu thông qua môi giới thì môi giới sẽ giúp bạn soạn thảo mẫu hợp đồng mua bán nhà, bạn chỉ việc kiểm tra lại thông tin kỹ lưỡng rồi ký.
*Chuyển tiền thanh toán căn nhà: Việc chuyển tiền thanh toán toàn bộ giá trị căn nhà nên thực hiện bằng chuyển khoản để có bằng chứng pháp lý lưu trên hệ thống ngân hàng. Thời hạn chuyển tiền do hai bên tự thống nhất, có thể theo nhiều mốc hoặc chuyển một lần.
Ngoài ra nếu thanh toán bằng tiền mặt hoặc vàng thì phải viết giấy biên nhận có người làm chứng với đầy đủ chữ kỹ, số chứng minh thư nhân dân của các bên, chụp ảnh lại lúc trao tiền để tránh những rủi ro không cần thiết.
Theo kinh nghiệm của nhiều người mua nhà, để tránh rủi ro, ngay cả khi thanh toán bằng tiền mặt thì người mua nhà nên yêu cầu người bán nhà đi ra ngân hàng cùng để nhận tiền từ ngân hàng. Theo đó, sẽ tránh được việc mất thời gian kiểm đếm tiền, xác định tiền thật tiền giả.
*Sau khi công chứng xong hợp đồng, đến 1 trong 3 địa điểm sau:
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (nếu địa phương chưa có Văn phòng đăng ký đất đai )
- Với địa phương đã tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp tại Bộ phận một cửa.
Nộp hồ sơ và đính chính lại biến động của nhà đất tại trang 4 của sổ đỏ hoặc cấp sổ mới. Cầm giấy hẹn về đợi lên lấy sổ là xong./.