Sau 'lệnh' của Bộ Tài chính, các tỉnh siết việc mua bán nhà đất hai giá

[Romano]

Sau lệnh chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản (BĐS) của Bộ Tài chính, các tỉnh đã ra văn bản siết chặt các trường hợp chuyển nhượng nhà đất, BĐS mà giá kê khai trên hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế.
Siết chuyển nhượng BĐS hai giá

Sở Tư pháp tỉnh Quảng Bình vừa có công văn về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS. Công văn này nêu, các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh khi giải quyết thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch, văn bản về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở gắn với đất cần kiểm tra đầy đủ điều kiện pháp lý của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch; việc nhận quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy định của pháp luật, tránh tình trạng đứng tên nhận quyền sử dụng đất giúp cá nhân, tổ chức khác trái pháp luật.

Bên cạnh đó, các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh cần giải thích, hướng dẫn cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp, ý nghĩa và hậu quả pháp lý khi ký kết hợp đồng, giao dịch liên quan đến BĐS, trong đó lưu ý hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án BĐS, doanh nghiệp kinh doanh phải ghi đúng giá thực tế mua bán, chuyển nhượng trong hợp đồng, giao dịch để làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật, tránh thất thu ngân sách Nhà nước.Trước đó, UBND tỉnh Lâm Đồng cũng vừa chỉ đạo các sở ngành về việc tạm dừng tiếp nhận, giải quyết các thủ tục liên quan đến việc phân lô, tách thửa đất, xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn trên địa bàn tỉnh. Cụ thể, UBND tỉnh giao Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND các huyện, thành phố tạm dừng toàn bộ việc tiếp nhận, xem xét, giải quyết các thủ tục liên quan đến tách thửa đất nhưng thực chất là biến tướng để đầu tư dự án BĐS. Đó là các trường hợp tách thửa đất thành nhiều thửa để chuyển nhượng, xây dựng nhà ở hình thành các khu, điểm dân cư mới tại nông thôn trên địa bàn tỉnh.Trong khi đó, Sở Tư pháp tỉnh Đà Nẵng cũng cho biết, Sở này sẽ tăng cường công tác thanh, kiểm tra các tổ chức hành nghề công chứng nhằm phát hiện các hồ sơ công chứng có dấu hiệu "ký chờ" hay "ký gửi"; đặc biệt là các trường hợp kê khai giá chuyển nhượng tại hợp đồng công chứng thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng với mục đích trốn thuế để chuyển cho công an xác minh và điều tra xử lý theo quy định pháp luật.

Tại Hà Nội, hồi giữa năm 2021, Cục Thuế TP cũng từng cảnh báo tình trạng khai sai giá BĐS để trốn thuế. Được biết, theo thuật ngữ của giới đầu tư BĐS thì đây là "tiền chênh", nằm ngoài hợp đồng, hoàn toàn không có giấy tờ nào chứng minh. Tuy nhiên, Cục Thuế TP Hà Nội cảnh báo rằng người mua có khả năng cao mất trắng số tiền chênh này, nếu có tranh chấp xảy ra, đồng thời sẽ bị pháp luật xử lý khi hành vi này bị phát giác.

Bát nháo tình trạng mua bán nhà đất hai giá

Trước đó, Bộ Tài chính ban hành văn bản số 438 về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS; đề nghị Bộ Công an chỉ đạo cơ quan công an các địa phương phối hợp với các Cục thuế để điều tra xử lý nghiêm các hành vi kinh doanh, chuyển nhượng BĐS có dấu hiệu trốn thuế, chuyển nhượng BĐS hai giá nhằm ngăn chặn và truy thu thuế cho ngân sách nhà nước; các tỉnh, thành trên cả nước rầm rộ ra văn bản siết việc mua bán BĐS hai giá.

Theo các chuyên gia, nhiều năm qua, tình trạng người dân thường khai giá mua bán trên hợp đồng công chứng theo barem thuế có sẵn, thường thấp hơn giá thị trường diễn ra khá phổ biến. Trong khi đó, giá tham chiếu của cơ quan thuế địa phương chỉ là công cụ ngăn những giao dịch với mức giá thấp dưới khung nhưng vẫn có khoảng cách rất xa so với giá thật. Do đó, trên thực tế, bên bán và bên mua BĐS sẽ làm một hợp đồng giá thấp để kê khai thuế và một phụ lục hợp đồng khác ghi đúng giá thực tế.

Theo Sở Tư pháp tỉnh Quảng Bình, những năm gần đây, việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất trên địa bàn tỉnh diễn ra sôi động. Hàng loạt công ty môi giới, kinh doanh nhà đất được thành lập mới, lượng mua bán chuyển nhượng nhà đất cũng tăng lên. Chỉ riêng trong năm 2020, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS đã tăng 20% so với năm 2019.

Tuy nhiên, nhiều người cho biết, thực tế giá đất theo bảng giá của UBND tỉnh Quảng Bình thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Ví dụ, đất mặt tiền các đường trục chính ở thị xã Ba Đồn theo quy định có giá cao nhất 4,7 - 5,8 triệu đồng/m2. Thế nhưng, thực tế các lô đất ở những vị trí này có giá thị trường cao hơn nhiều. Để “né thuế”, NNT thường khai giá chuyển nhượng ngang hoặc thấp hơn giá của UBND tỉnh.Theo các chuyên gia pháp lý, giao dịch mua bán nhà đất là hợp đồng mua bán dân sự, phần lớn được thực hiện bằng tiền mặt trao tay. Vì thế, cơ quan chức năng khó có thể xác định rõ sự chênh lệch giữa giá mua bán thực tế với giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng (nếu có).

Điều này tạo ra kẽ hở khiến một số người cố tình khai thấp giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng để giảm bớt tiền thuế, phí phải nộp theo nghĩa vụ tài chính. Cụ thể, bên bán thường sẽ đề nghị bên mua chỉ kê khai một mức giá tượng trưng trong hợp đồng chuyển nhượng để làm cơ sở tính thuế. Trong khi đó, số tiền thanh toán thực tế mà bên mua trả cho bên bán lớn hơn gấp nhiều lần. Hành vi này sẽ dẫn đến các trường hợp rủi ro cho các bên.