Nhiều lỗ hổng trong đấu giá quyền sử dụng đất cần được khắc phục

[Romano]

Đó là ý kiến của PGS.TS Đoàn Thị Phương Diệp, Trưởng Phòng Thanh tra - Pháp chế Trường ĐH Kinh tế - Luật TPHCM tại hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ): Thực tiễn pháp lý và giải pháp” do Viện Kinh tế Xanh phối hợp cùng Trường Đại học Kinh tế- Luật TPHCM và Báo Pháp luật TPHCM tổ chức sáng nay 20-4.PGS.TS Đoàn Thị Phương Diệp cho biết, theo quy định đấu giá QSDĐ là một trong các cách thức để nhà đầu tư có được QSDĐ. Đây là hình thức bán tài sản công khai và với các đặc thù của QSDĐ, tài sản công, nên trong thời gian qua hình thức này đã thu hút khá nhiều sự chú ý của dư luận.
Đặc biệt, việc một số doanh nghiệp (DN) trúng đấu giá hàng ngàn tỉ đồng rồi xin hủy kết quả làm dấy lên nhiều vấn đề pháp lý cũng như dư luận. Vậy các vụ đấu giá QSDĐ này có phát sinh vấn đề pháp lý nào, chúng ta cần hoàn thiện pháp luật theo hướng nào để đảm bảo quyền cho nhà đầu tư bất động sản trong việc tiếp cận với QSDĐ đồng thời đảm bảo vai trò của quản lý nhà nước về đất đai.
Hiện nay, Luật Đấu giá tài sản và Luật Đất đai đều không có quy định việc cần kiểm tra năng lực tài chính và năng lực thực hiện hợp đồng được giao kết sau khi trúng đấu giá. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến thực tế có nhiều DN từ chối ký hợp đồng, thậm chí chấp nhận bỏ tiền cọc sau khi trúng đấu giá. Thủ tục thẩm định để chấp thuận chủ trương đầu tư là bước đánh giá đầu tiên trước khi tiến hành thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thông qua việc đấu giá QSDĐ.
Luật Đầu tư cũng đã bỏ qua việc xem xét năng lực tài chính, vốn dĩ là điều kiện quan trọng nhất của nhà đầu tư trong việc thực hiện và theo đến cùng dự án đầu tư được phê duyệt.
Về nguyên tắc, các bên được quyền thỏa thuận mức đóng đối với khoản tiền này trong ngưỡng giới hạn tối thiểu, tối đa là 5% và 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Qua vụ Thủ Thiêm có ý kiến cho rằng mức ứng trước tối đa 20% là quá thấp. Tuy nhiên, vấn đề này cần phải được tiếp cận theo hướng nếu tỉ lệ này được quy định quá cao có thể trở thành rào cản hạn chế sự tham gia đấu giá của không ít tổ chức, cá nhân.
Đặc biệt, cũng vì mục đích này mà pháp luật hiện nay không cho phép bên bán tài sản và tổ chức đấu giá được đặt ra thêm điều kiện đối với bên tham gia đấu giá ngoài các điều kiện mà pháp luật quy định.
Hiện nay, có nhiều văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động đấu giá QSDĐ, dẫn đến hoạt động này thuộc thẩm quyền quản lý nhà nước của nhiều bộ, ngành, địa phương nên chưa có sự phối hợp đồng bộ, thống nhất về nội dung. Các luật trên chưa phân định quy trình khi đấu giá QSDĐ có giá trị lớn với đấu giá các tài sản khác, mà tất cả trong một quy trình chung.
Từ đó, bà Diệp đề xuất 6 điều kiện quy định hoạt động đấu giá QSDĐ, pháp luật về đất đai: (1) Khả năng tài chính của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá;
(2) Kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất;
(3) Ký quỹ hoặc có tài sản bảo đảm cho tổ chức đấu giá để bảo đảm năng lực tài chính thực hiện dự án khi trúng đấu giá theo phương án được phê duyệt;
(4) Cam kết thời hạn thực hiện và cam kết không thay đổi quy hoạch, thiết kế xây dựng 1/500 được duyệt, đồng thời áp dụng chế tài thu hồi dự án nếu người trúng đấu giá không thực hiện đúng một trong ba cam kết trên;
(5) Cấm tham gia đấu giá đối với cá nhân, DN trúng đấu giá nhưng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá;
(6) Chế tài, xử phạt tổ chức, cá nhân định giá đất bao gồm cả định giá khởi điểm để đấu giá đất, trong trường hợp tư vấn định giá cho kết quả giá đất được định thấp hơn 20% so với giá đất phổ biến trên thị trường của đất cùng loại, có các yếu tố so sánh tương đương.