|
Thị trường bất động sản TPHCM suốt 3 năm không ghi nhận dự án chung cư mới nào có mức giá dưới 35 triệu đồng/m2. Thậm chí, xét cả thị trường thứ cấp cũng khó kiếm được sản phẩm dưới 40 triệu đồng/m2. Thậm chí, có những dự án trước đây được định vị là b́nh dân nhưng sau khi hoàn thiện đă trở thành dự án trung cao cấp.
Giá căn hộ hạng sang tăng 30%
Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, giá bán căn hộ ở TPHCM trong 6 tháng đầu năm dao động từ mức thấp nhất là 1.556 USD/m2 đến cao nhất đạt 15.009 USD/m2. Dữ liệu chi tiết cho thấy mỗi phân khúc đều có mức tăng mạnh, trong đó căn hộ hạng sang tăng gần 30% so với thời điểm đầu năm ngoái.
Tuy nhiên, xét trên b́nh diện từng dự án, mức giá khá ổn định đối với các dự án đă triển khai hơn 3 quư, c̣n các dự án tích hợp quy mô lớn có giá tăng chỉ 1-3% so với quư trước. Cushman & Wakefield cho rằng mức dao động giá cả này là để đảm bảo lợi ích cho cả phía chủ đầu tư lẫn những người mua trước đó.
Cushman & Wakefield cũng ghi nhận lượng căn hộ bán ra trong quư II đạt hơn 9.000 căn, gần bằng số lượng bán của cả năm 2021. Trong đó, phân khúc trung cấp dẫn đầu mức bán ra với 88% nguồn cầu.Dữ liệu từ Công ty Tư vấn Bất động sản Toàn cầu Jones Lang Lasalle cũng ghi nhận, mặt bằng giá căn hộ tại thị trường sơ cấp đă tăng 8,4% so với quư I/2022 và 23,5% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt mức 3.173 USD/m2.
Báo cáo của đơn vị này cũng cho biết trước động thái kiểm soát tín dụng cho vay bất động sản hạn chế hành vi đầu cơ, nhu cầu mua hiện nay ưu tiên những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có thanh khoản tốt và nhu cầu cho thuê cao. Công ty Tư vấn Bất động sản Toàn cầu Jones Lang Lasalle thống kê lượng giao dịch tăng gần 270% so với quư đầu năm dù tín dụng bắt đầu được thắt chặt mạnh từ tháng 4.
Bên cạnh một phần nguyên nhân từ xu hướng hỗ trợ thanh toán, chiết khấu hấp dẫn từ phía các chủ đầu tư, phần lớn lư do là sự tăng trưởng nguồn cung mới gần 250%, với tỷ lệ hấp thụ cao từ quận 12 và B́nh Chánh.
Dự báo nguồn cung trong 6 tháng cuối năm tiếp tục bị tŕ hoăn do vấn đề pháp lư, cấp phép xây dựng cũng như chi phí đầu vào cao kỷ lục, Công ty Tư vấn Bất động sản Toàn cầu Jones Lang Lasalle cho rằng các tỉnh lân cận như B́nh Dương, Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu và Long An sẽ là điểm đến mới của những người mua nhà.
Dù vậy, nh́n chung nguồn cung ở TPHCM đă được cải thiện so với các năm trước, do đó cùng với tác động của chủ trương kiểm soát tín dụng, đơn vị cho rằng tốc độ tăng giá nhà sẽ được ḱm hăm.
Xa hơn trong vài năm tới, Cushman & Wakefield ước tính nguồn cung căn hộ đến năm 2023 sẽ đạt 30.000-35.000 căn, c̣n thị trường nhà liền thổ sẽ có thêm gần 7.900 căn mới trong 3 năm tới. Động lực là những chính sách và cam kết của chính quyền trong việc cải thiện các cơ sở hạ tầng ra những khu vực xa trung tâm TPHCM.
Căn hộ b́nh dân biến thành cao cấp
Theo Công ty CP DKRA Việt Nam, suốt 3 năm qua không ghi nhận dự án chung cư mới nào có mức giá dưới 35 triệu đồng/m2. Thậm chí, xét cả thị trường thứ cấp cũng khó kiếm được sản phẩm dưới 40 triệu đồng/m2. Ông cho rằng t́nh trạng này sẽ kéo dài trong thời gian tới. Thị trường vừa thiết lập mức đỉnh mới ở mốc 425 triệu đồng/m2 với một dự án căn hộ hạng sang.
Bà Thanh Phạm, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại CBRE Việt Nam cho biết, ngay cả những dự án ở các quận ngoại thành, xa trung tâm cũng được nâng hạng. Điển h́nh, tại B́nh Tân, TPHCM có những dự án trước đây được định vị là b́nh dân nhưng sau khi hoàn thiện đă trở thành dự án trung cấp, cao cấp.“Sự mất cân đối cung cầu không chỉ nằm ở số lượng mà c̣n ở giá bán. Giá các căn hộ đang tăng quá cao, không đáp ứng đúng nhu cầu thực tế của người dân và nhà đầu tư. Đó là lư do doanh số bán hàng trên thị trường căn hộ không theo kịp đà tăng giá bán, tỷ lệ hấp thụ các dự án mới gần như không thay đổi theo năm, chỉ ở mức 72%”, bà Thanh Phạm nói.
Tương tự, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) nhận định, cơ cấu sản phẩm nhà ở đang biểu hiện rơ nét của t́nh trạng lệch pha cung cầu, thị trường bất động sản phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững do rất thiếu loại nhà ở vừa túi tiền và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp.
Chủ tịch HoREA nhận định, thị trường bất động sản năm 2022 có xu thế phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ trở lại trên tất cả các phân khúc thị trường, nhưng chưa thể cải thiện được ngay nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là loại nhà ở có giá phù hợp với thu nhập. Bởi v́ cần phải có thời gian để tiếp tục xây dựng bổ sung hệ thống cơ chế chính sách và do tác động của các quy định pháp luật có độ trễ và do đặc thù của quá tŕnh đầu tư xây dựng dự án bất động sản. Để có sản phẩm nhà ở sẽ có độ trễ (khoảng 18-24 tháng). V́ vậy, nh́n tổng thể thị trường vẫn thiếu hụt nguồn cung nhà ở có giá phù hợp với thu nhập.
“Trong năm 2022 cần xây dựng đồng bộ cơ chế chính sách để khuyến khích phát triển mạnh mẽ nhà ở có giá phù hợp với thu nhập và nhà ở xă hội, để cân bằng thị trường, đáp ứng nhu cầu nhà ở thực để đảm bảo an sinh xă hội về nhà ở”, ông Châu nói.
|
|
