VN: thu nhập thứ 120, nhà đắt thứ 20 thế giới

Giá bất động sản của Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng đang cao một cách vô lý. Sự vô lý thể hiện ở việc Việt Nam là nước có thu nhập đứng thứ 120 trên thế giới nhưng lại có giá bất động sản cao thứ 20 trên thế giới.

Năm 2011, tình trạng thừa nguồn cung trong phân khúc văn phòng cho thuê tại Hà Nội (bắt đầu từ năm 2009) tiếp tục được tăng cường với dự báo diện tích văn phòng trống tăng lên 18% do sự xuất hiện của tòa tháp Keangnam Hanoi Landmark Tower và EVN Towers.

Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Knight Frank đã nhận định như vậy về thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội trong năm 2011.
Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Knight Frank cũng cho biết, một loạt dự án cũng sẽ được hoàn thành trong năm tới như Crown Plaza Complex, Handico Tower... sẽ khiến diện tích văn phòng cho thuê tăng lên thêm từ 150.000-200.000 m2.

Trong khi đó, nhu cầu của các doanh nghiệp hiện vẫn chưa tăng kịp để lấp đầy nguồn cung. Điều này sẽ tạo ra sức ép lên giá thuê văn phòng tại hầu hết các quận của Hà Nội và giữ cho mức giá thuê ở mức ổn định trong khoảng thời gian ít nhất từ 6-18 tháng tới.

Knight Frank nhận định, năm 2011, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội sẽ nóng lên bởi sự cạnh tranh quyết liệt từ phía chủ đầu tư. Ngoài ra, các chủ đầu tư tại Hà Nội phải thay đổi chiến lược cho thuê một cách linh hoạt để giữ khách thuê hiện tại.

Các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản Hà Nội năm nay sẽ có những biến động theo hướng có lợi cho người mua.

Dự báo này được đưa ra trên cơ sở diễn biến của thị trường những tháng cuối năm 2010 cũng như những khảo sát về cung - cầu trong thời gian tới, đặc biệt là phân khúc nhà, đất căn hộ chung cư, riêng lẻ.

Và khi mà những con số thống kê dường như đang đứng về khách hàng, thì những diễn tiến của thị trường theo chiều hướng nào cũng không phải là điều quá khó dự đoán.
Khi thời điểm Tết Nguyên đán năm nay đang cận kề, ngoại trừ một số dự án có diện tích nhỏ, giá cả vừa phải lân cận khu vực trung tâm Hà Nội vẫn giữ được tính thanh khoản, còn lại các phân khúc như nhà liền kề, biệt thự, chung cư cao cấp... vẫn trong tình trạng "ngắm nhiều, mua chẳng bao nhiêu".

Giám đốc Sàn Giao dịch bất động sản Quang Minh (Hà Đông), ông Phạm Mạnh Dưỡng, cho hay ngay cả như năm 2009 là năm khó khăn của cả nền kinh tế thì cuối năm vào thời điểm giáp Tết Nguyên đán, thị trường vẫn có được những "đốm sáng" an ủi khi giao dịch thành công vẫn diễn ra dù không phải là nhiều.

Thế nhưng, với năm nay, đến thời điểm này, theo nhìn nhận của giới đầu tư, thị trường bất động sản Hà Nội sẽ giảm nhiệt hơn nhiều so với những năm trước đây, bởi có quá ít yếu tố ủng hộ giới đầu tư.

Theo khảo sát của Công ty CBRE Việt Nam, thị trường nhà ở trong năm 2011 sẽ tiếp tục chứng kiến nguồn cung tiếp tục ở mức cao, trong khi phần lớn dự án hiện nay lại thiếu điểm khác biệt.

Chỉ riêng với phân khúc căn hộ chung cư, khảo sát của CBRE cho thấy, trong năm tới thị trường Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 16.000 căn, tương đương với nguồn cung mới của cả hai năm 2009 và 2010.

Với một lượng cung lớn như vậy, chắc chắn muốn thành công, các chủ đầu tư sẽ phải nỗ lực hết mình trong việc tạo sự khác biệt để tăng sức cạnh tranh, trong đó suy nghĩ nghiêm túc về việc phát triển sản phẩm mới và nghiên cứu kĩ hơn nữa thị hiếu người mua sẽ là ưu tiên hàng đầu.

Hiện nay, nhiều chủ đầu tư đang rậm rịch chuyển dần sang phương thức bán hàng mới, bao gồm việc sử dụng nhiều đại lý bán hàng cũng như thành lập đội ngũ bán hàng của riêng mình. Thậm chí, một số chủ đầu tư ở Hà Nội đang tính đến việc tráo đổi tỷ lệ nộp tiền như một số dự án ở Tp.HCM, tức là thay vì phải nộp 70% trước thì nay khách hàng chỉ cần nộp 30% từ khi xong móng, 70% còn lại chỉ khi nào nhận nhà mới phải đóng.

Ngay cả nguồn cung căn hộ dịch vụ cũng được dự báo là sẽ tăng mạnh. Bên cạnh nguồn cung hiện hữu, trong năm nay sẽ có thêm khoảng tăng 700 căn đến từ các dự án mới hoàn thành như Vincom Park Place, Golden Westlake...

Chắc chắn, sẽ có không ít nhà đầu tư đang "sốt ruột" muốn tung ra lượng vốn đã bị "om" trong suốt cả năm 2010 vì những toan tính xem lẫn lo sợ. Năm 2011 sẽ là thời điểm được kỳ vọng đồng tiền của họ sẽ thực sự "đẻ ra tiền", không chấp nhận cảnh "đưa tiền cho ngân hàng tiêu" mãi.

Nhưng, khi những câu hỏi về sự ổn định của thị trường tài chính, tiền tệ hay lạm phát bao nhiêu sau một năm đầy biến động vẫn còn chưa có câu trả lời rõ ràng thì có lẽ, việc ném tiền vào đất cát vẫn là quyết định không dễ dàng với nhiều nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, cùng với lượng cung trong năm 2011 được dự báo là ồ ạt, gấp đôi năm 2008 thì việc tăng giá cũng khó mà khả thi, kéo theo đó là tỷ suất lợi nhuận cao cũng khó với tới.

Chủ tịch một tập đoàn đầu tư bất động sản (giấu tên) tại Hà Nội cho biết, giá bất động sản Hà Nội cao chủ yếu do chi phí bên ngoài, chi phí này đang bằng 100% so với chi phí thật.

Hiện chi phí thật (chi phí do Nhà nước quy định) để chuyển đổi 1m2 đất nông nghiệp thành đất đô thị ở Hà Nội khoảng từ 14-16 triệu đồng/m2. Các chi phí này gồm khảo sát dự án, lập quy hoạch, bồi thường giải phóng mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng...

Với chi phí đầu vào như vậy, các chủ đầu tư chỉ cần bán đất nền (phân lô, biệt thự) với giá dưới 20 triệu đồng/m2 là có lãi. Thế nhưng, 100% chủ đầu tư dự án đô thị tại Hà Nội phải tìm mọi cách để bán đất nền tối thiểu từ 35-40 triệu đồng/m2 trở lên. Giá nhà chung cư (khu vực ngoại thành) từ 20 triệu đồng/m2 trở lên.

"Nếu dẹp được phí bôi trơn mà chủ đầu tư đang phải chi, giá nhà, đất Hà Nội sẽ rẻ được từ 30-50%," vị Chủ tịch tập đoàn này khẳng định.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, năm 2010, các doanh nghiệp xây dựng thuộc bộ này chào giá xây dựng 1m2 nhà chung cư (thu nhập trung bình) khoảng từ 7-8 triệu đồng/m2. Còn với các chung cư cao cấp trong trung tâm, dù giá vật liệu và chi phí thi công cao hơn, giá đầu vào cũng chỉ bằng một nửa so với giá bán của các chủ đầu tư đang rao (từ 38 - 40 triệu đồng/m2).

"Hiện nay, giá bất động sản của Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng đang cao một cách vô lý. Sự vô lý thể hiện ở việc Việt Nam là nước có thu nhập đứng thứ 120 trên thế giới nhưng lại có giá bất động sản cao thứ 20 trên thế giới," Thứ trưởng Nam nói.
VEF