Cứu hay không cứu bất động sản

Có vẻ như thị trường bất động sản (BĐS) ở Việt Nam đang rơi dần vào cơn khủng hoảng nghiêm trọng nhất kể từ hơn 20 năm trở lại đây nếu như không có giải pháp thích đáng để tháo ngòi nổ.

Thị trường BĐS ở Sài Gòn đã bắt đầu lâm vào cơn suy thoái từ năm 2008 trong khi bong bóng BĐS ở một số thành phố lớn như Hà Nội và Đà Nẵng tiếp tục phình to trong những năm 2009/2010 và chỉ bắt đầu rơi vào suy thoái từ đầu năm nay. Lý do hay được nhắc đến là biện pháp thắt chặt tín dụng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN).

Với mục tiêu kiềm chế lạm phát và ổn định vĩ mô, NHNN đã một mặt tăng lãi suất, một mặt đưa bất động sản vào danh sách các lĩnh vực “phi sản xuất”, tức là các lĩnh vực bị hạn chế cấp tín dụng. Vì phát triển BĐS là lĩnh vực cần lượng vốn vay ngân hàng khổng lồ, chính sách này đã đẩy các doanh nghiệp phát triển BĐS vào chỗ chi phí vay vốn quá cao vừa không vay được vốn mới để phát triển.

Hệ quả của nó là chủ nhân của phần lớn các dự án BĐS hiện nay đang lâm vào tình trạng không có vốn để hoàn thành các dự án đang dang dở nhằm đưa hàng ra thị trường, vừa chịu sức ép chi phí lãi vay khủng khiếp không có khả năng chi trả. Vì lẽ đó, rất nhiều trong số họ có nguy cơ mất thanh khoản, phải dãn tiến độ dự án, và nếu thị trường BĐS không sớm phục hồi, có thể dẫn tới chỗ phá sản hàng loạt.

Trước thực tế này, chính phủ khóa mới gần đây đã bắt đầu có những động thái nới tín dụng BĐS để khơi thông thị trường tài sản lớn nhất này.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, thông điệp đầu tiên là Chính phủ đã dùng từ “giảm tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS”, thay vì “giảm dư nợ tín dụng BĐS” và đồng ý đưa BĐS ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất, tuy vẫn thuộc lĩnh vực được kiểm soát tín dụng.

Ngoài câu chuyện đưa BĐS ra khỏi nhóm “phi sản xuất” để mở đường cho việc gia tăng tín dụng cho lĩnh vực này, NHNN còn đang tính tới việc giảm lãi suất, từ bỏ nền tảng của chính sách tiền tệ lâu nay là duy trì lãi suất thực dương.

Điều này được tân Thống đốc Nguyễn Văn Bình khẳng định trong bài trả lời phỏng vấn báo chí gần đây. Theo ông, “mục tiêu cơ bản trên thị trường ngắn hạn là bảo toàn vốn, có thể có một phần lãi, không vì mục đích lợi nhuận hay đầu cơ tiền tệ. Nhưng do nhu cầu vốn lớn nên ngân hàng huy động bằng mọi giá, đẩy lãi suất lên rất cao trong thời gian qua, biến ngân hàng thành chỗ đầu cơ tài chính của nền kinh tế.”

Các giải pháp này chắc chắn sẽ giúp các doanh nghiệp BĐS của Việt Nam bớt khó khăn. Tuy nhiên, nó chưa trả lời được câu hỏi (có lẽ là quan trọng hơn) là tìm đầu ra cho các sản phẩm BĐS này.

Giá đất đai trong nhiều năm nay đã bị đẩy lên quá cao, vượt xa ngưỡng chi trả của những người có nhu cầu nhà ở thực sự. Vì thế, mặc dù không có thống kê chính thức về tỷ lệ mua đầu tư (hoặc đầu cơ) trên tỷ lệ các giao dịch BĐS thành công, nhiều dấu hiệu cho thấy tỷ lệ này rất cao trong nhiều năm trở lại đây.

Thí dụ, phần lớn các căn hộ thuộc các dự án BĐS trong phân khúc cao cấp ở thành phố Hồ Chí Minh (trung bình khoảng US$1500-US2500/m2) đều đang trong tình trạng được dùng để cho thuê lại. Thu nhập từ cho thuê trên giá nhà (rental yield) nhìn chung chỉ khoảng 3%-4% hoặc thấp hơn và đang có xu hướng giảm dần vì nguồn cung ngày càng nhiều.

Giá đất cao khiến các doanh nghiệp phát triển BĐS khó có thể giảm giá bán (trừ khi chấp nhận chất lượng xây dựng tồi) vì giá xây dựng cũng theo xu hướng ngày càng tăng. Đây là bài toán nan giải cho thị trường BĐS và có khả năng rất cao là sẽ không có lời giải thỏa đáng cho bài toán ngắn hạn.

Một vấn đề khác là Việt Nam không có cơ chế thích đáng cho việc vay mua nhà, nhất là cho những người có nhu cầu mua nhà ở thực sự, thí dụ mua nhà lần đầu tiên (first time homeowners). Với mức lãi suất hiện nay, hầu như không có bất kỳ ai có thể chịu đựng được chi phí lãi vay để mua nhà. Thêm vào đó, các ngân hàng cũng không mặn mà với việc cho cá nhân vay tiền cho mục đích này.

Điều đó dẫn tới chuyện giá nhà ở ở Việt Nam quá đắt đỏ và không có cơ chế hỗ trợ người có nhu cầu thực sự thông qua vay mượn. Hai hạn chế lớn này sẽ tiếp tục khiến thị trường BĐS ở Việt Nam thiếu thực chất, hướng tới đầu cơ hơn là tiêu dùng thực sự, và vì thế dễ biến động (volatile) và làm triển vọng phục hồi trở nên mong manh hơn bao giờ hết.

* Blog của Tiến sĩ Trần Vinh Dự là blog cá nhân. Các bài viết trên blog được đăng tải với sự đồng ý của Ðài VOA nhưng không phản ánh quan điểm hay lập trường của Chính phủ Hoa Kỳ.

VOA