Những “khoảng trống“ trong thực hiện “gói 30.000 tỷ cho vay mua nhà“

Thế nào là người có thu nhập thấp?. Trong gia đình, chỉ 1 người có thu nhập thấp có đủ điều kiện không? Nhà ở xã hội được thế chấp trong hoàn cảnh nào?. Trả lãi trước hạn có bị phạt hay không?... Khách hàng có nhiều thắc mắc cần được giải đáp, trong khi ngân hàng cũng đang đứng trước bài toán, cam kết có rồi nhưng làm thế nào để có tiền thực hiện chương trình và bảo toàn đồng vốn.

Ảnh minh họa

Thế nào là thu nhập thấp?
Liên quan đến chương trình này, hai cơ quan liên quan trực tiếp là Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng từng khẳng định, chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02 của Chính phủ là một chương trình chính sách, có quy mô lớn trên cả phương diện số tiền cho vay, thời hạn, lãi suất cho vay và chưa có tiền lệ. Việc đưa ra gói tín dụng này không nhằm cứu thị trường bất động sản mà để giúp những người thu nhập thấp có thể mua được nhà khi có nhu cầu chính đáng.
Tuy nhiên, đây là chương trình tín dụng chính sách, không phải là vốn ngân sách cấp cho các đối tượng mua nhà ở xã hội, vì vậy dù cho lãi suất thấp, thời hạn dài nhưng mấu chốt là người vay phải có thu nhập để trả gốc và lãi vay theo định kỳ cho ngân hàng cho vay.


Nhưng, thế nào là thu nhập thấp để đủ điều kiện vay gói hỗ trợ này. Cách đây chưa lâu, trao đổi với Pháp luật Việt Nam và một số báo chí bên lề một Hội thảo tại Bộ Xây dựng, Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng thu nhập thấp là thu nhập dưới mức phải chịu thuế, tức là khoảng 9 triệu đồng/tháng.
Tuy nhiên, đó chỉ là nhận định cả cá nhân ông Nam, còn đến nay chưa có văn bản pháp lý nào định nghĩa rõ vấn đề này. Hơn nữa, trong một gia đình, vợ thu nhập thấp còn chồng không thu nhập thấp thì có được vay diện này hay không?…
Một vấn đề nữa cũng được nhiều khách hàng quan tâm, là nếu trả nợ trước hạn thì có bị phạt hay không. Đây là câu hỏi nhận được trả lời khác nhau từ các ngân hàng, và bởi vì, theo nguyên tắc tín dụng thông thường được các ngân hàng đang áp dụng, trả nợ trước hạn sẽ bị phạt một khoản nào đó, tính theo tỉ lệ của khoản tiền vay.
Liên quan đến vấn đề này, trao đổi với báo chí, một đại diện Vietinbank cho biết: Theo quy định, thời hạn cho vay đối với khách hàng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại tối thiểu là 10 năm. Tuy nhiên, trong trường hợp khách hàng thu xếp được khả năng tài chính để hoàn trả nợ vay dưới 10 năm, khách hàng có thể thỏa thuận với ngân hàng để được vay vốn trong thời hạn phù hợp.


Phù hợp nhất: mô hình 3 nhà?
Để tránh trục lợi chính sách, hồ sơ vay vốn cũng được quy định khá chặt chẽ, về hợp đồng mua bán, tình trạng nhà ở và hộ khẩu (chỉ xác nhận 1 lần), nguồn tiền trả nợ, tài sản thế chấp… Tuy nhiên, đã là người thu nhập thấp, đối tượng phải cần đến hỗ trợ xã hội, thì có mấy nhà có được tài sản thế chấp có giá trị, ngoài chính căn nhà mình muốn vay tiền để mua.
Nếu như nhà ở thương mại diện tích nhỏ giá dưới 15 triệu đồng/m2 có thể được thế chấp, thì nhà ở xã hội lại đang cần có một giải pháp phù hợp để có thể có vai trò về mặt giá trị trong các giao dịch vay mượn này. Bởi, theo quy định của pháp luật hiện hành, nhà ở xã hội không được chuyển nhượng dưới bất kỳ hình thức nào trong thời gian 10 năm, kể từ thời điểm ký hợp đồng mua bán.
Trong trường hợp mua nhà ở mà chưa đủ thời gian 10 năm, kể từ thời điểm ký kết hợp đồng mua bán nhưng bên mua có nhu cầu bán thì chỉ được bán cho Nhà nước hoặc cho chủ đầu tư hoặc cho đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định của địa phương. Như vậy, để nhà ở xã hội có thể được “xử lý” trong trường hợp người mua không thể thực hiện trả nợ, giữa ngân hàng, khách hàng và chủ đầu tư phải có một sự “thống nhất” nào đó, để ngân hàng có thể đảm bảo thu hồi vốn khi cần thiết.
Về mặt lý thuyết, nếu khách hàng mua nhà thương mại diện tích dưới 70m2 có đủ điều kiện, ngân hàng vẫn xét cho vay. Nhưng một nhân viên ngân hàng tư vấn cho chúng tôi, là khách hàng nên mua hàng ở những dự án mà ngân hàng có cam kết tài trợ, vì khi đó, với sự phối hợp “3 nhà”, thủ tục vay mượn giữa các bên cũng “dễ chịu” hơn vì đã có sự “thông hiểu” nhau.


Chẳng thế, trong thông cáo của mình về việc thực hiện chương trình này, BIDV cho hay, việc cho vay hỗ trợ áp dụng tất cả các đối tượng trong cả nước phù hợp với quy định về nhà ở xã hội của Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng, trong đó, BIDV tập trung ưu tiên các dự án đang thi công dở dang có khả năng hoàn thành bàn giao trong năm 2013-2015; các dự án đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý đầu tư dự án theo quy định; các dự án đã có người mua trên 50% sản phẩm căn hộ dự án.
BIDV cũng ưu tiên các dự án được triển khai tại địa bàn các tỉnh, thành phố như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Bình Dương và các khu công nghiệp có nhiều công nhân lao động và các tỉnh khác…


Theo thông tin từ BIDV, ngân hàng này đã thẩm định, cam kết cho vay 03 dự án nhà ở xã hội với tổng số 1.068 căn hộ (tổng diện tích 118 nghìn m2), gồm dự án chung cư cho người thu nhập thấp (Công ty CP Bê tông và xây dựng Vinaconex Xuân Mai là chủ đầu tư), dự án chung cư khu dân cư cuối tuyến Bạch Đằng Đông (Đà Nẵng) và dự án nhà ở cho người thu nhập thấp tại Huế (Công ty CP Tập đoàn XD&PT nhà Vicoland là chủ đầu tư).
Tổng số tiền BIDV đã phê duyệt cho vay là 231 tỷ đồng, tổng số tiền đã giải ngân là 101 tỷ đồng. BIDV cũng đang tiến hành thẩm định cho vay một số dự án nhà ở xã hội tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Để chính sách này thực sự đi vào cuộc sống và có những hiệu ứng xã hội mạnh mẽ, tới đây, các cơ quan hữu trách sẽ tìm cách “lấp” những “khoảng trống” này.
Bách Linh