Theo như có một chuyên gia trong nước nhận định rằng, Việt Nam sửa Luật đất đai vẫn còn khả năng người dân bị đền bù theo giá rẻ mạt hay quan chức giao đất công cho tư nhân với giá hời để trục lợi, dù dự thảo Luật đất đai mới cuả Việt Nam vẫn chưa giải quyết được vấn đề cốt lõi là xác định giá đất theo giá thị trường .
Các vụ cưỡng chế thu hồi đất mà không đền bù thỏa đáng đã đẩy nhiều người dân vào bước đường cùng (Hình ảnh chỉ mang tính chất minh họa)
Quyền lợi về đất đai lâu nay vẫn là một vấn đề nóng ở Việt Nam khi mà đã xảy ra nhiều vụ cưỡng chế thu hồi đất khiến người dân mất đất phải đi khiếu kiện khắp nơi vì đền bù không thỏa đáng, hay dạo gần đây nhiều quan chức tỉnh, huyện phải xộ khám khi bị phát hiện giao tùy tiện đất của nhà nước cho doanh nghiệp sân sau với giá rẻ mạt làm thiệt hại lớn tài sản công.
Chính vì vậy, Quốc hội Việt Nam đã tiến hành sửa đổi Luật đất đai để loại bỏ những bất cập và để nó phù hợp hơn với tình hình mới. Dự luật này vừa chấm dứt đợt đưa ra lấy ý kiến nhân dân kể từ ngày 3/1-15/3/2023.
Hiến pháp Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, người dân và doanh nghiệp chỉ có quyền sử dụng đất và quyền này có thể bị nhà nước thu hồi, cưỡng chế để lấy đất phục vụ cho các mục đích quốc phòng-an ninh hay phát triển kinh tế-xã hội.
Dự thảo Luật mới có những điểm quan trọng như đặt ra cơ chế xác định giá đất theo cơ chế thị trường thay vì căn cứ theo bảng giá của nhà nước như lâu nay, quy định rõ về phạm vi, mục đích thu hồi đất, bồi thường cho dân mất đất làm sao để họ có điều kiện sống bằng hay tốt hơn chỗ cũ và quy định chặt chẽ việc lấy đất công giao cho doanh nghiệp phải thông qua đấu giá.
Hội đồng định giá đất
Trao đổi với VOA từ Hà Nội, Giáo sư-Tiến sỹ Đặng Hùng Võ, cựu Thứ trưởng Tài nguyên-Môi trường, nói mặc dù dự thảo luật này đã có những điểm sửa đổi theo hướng tích cực nhưng trên những vấn đề cốt lõi như định giá đất hay thu hồi đất, luật này sửa vẫn chưa tới nơi tới chốn.
Giáo sư Võ chỉ ra vấn đề cốt lõi gây ra những bất cập lâu nay là không có một cơ chế định giá đất một cách rõ ràng, minh bạch, thỏa đáng. Chính vì vậy mới dẫn đến việc người dân bị cưỡng chế thu hồi đất ở mức giá rẻ mạt hay quan chức địa phương giao đất cho tư nhân cũng với giá thấp hơn giá thị trường rất nhiều.
Ông chỉ ra trên thế giới đã có định nghĩa thế nào là giá thị trường ‘theo tiêu chuẩn kỹ thuật quốc tế’. “Ngân hàng Thế giới đã nhiều lần khuyến nghị Việt Nam về cách thức, lộ trình để xác định giá thị trường được ghi trên hợp đồng mua bán đất nhưng Việt Nam vẫn chưa tiếp thu”, ông than phiền.
Do tập quán ở Việt Nam, giá cả mua bán, chuyển nhượng bất động sản ‘không được ghi trên hợp đồng’, vì vậy, theo lời ông Võ, ‘tìm đâu ra giá thị trường?’
“Giá thị trường vẫn do một một hội đồng cấp tỉnh, cấp huyện họp và quyết định. Đây là những quy định mà tôi cho là thoát ly thị trường, không tiếp thu được giá trị thị trường”, vị cựu quan chức này chỉ trích quy định trong dự thảo luật.
Do đó, giá đất đai trên danh nghĩa là ‘giá thị trường’ nhưng vẫn ‘lệ thuộc hoàn toàn vào quyết định chủ quan của hội đồng’, ông Võ nhận xét.
Mặc dù hội đồng này theo dự thảo luật quy định là ‘có ban này sở kia ở cấp tỉnh, rồi phòng này phòng nọ ở cấp huyện và có cả nhà định giá độc lập’, nhưng Giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng ‘phải xác định rõ thành phần hội đồng, phải có 50% là các chuyên gia độc lập’.
“Với quy định như hiện tại thì không hy vọng gì hội đồng này đưa ra được giá sát với thị trường”.
Nếu đã xác định giá đất theo đúng giá thị trường thì các quan chức không còn cơ hội để tham nhũng đất đai nữa, ông Võ chỉ ra. Bản thân cơ chế đấu thầu để giao đất mà luật mới quy định nghe có vẻ công khai, minh bạch và giúp nhà nước thu được nhiều tiền hơn giá thị trường nhưng, theo lời ông Võ, ‘người đấu giá có thể áp dụng quân xanh, quân đỏ (tức là toàn người một phe tham gia đấu giá)’.
“Nhất là khi các bên đấu giá được chính những cán bộ quản lý hà hơi tiếp sức chẳng hạn thì cuộc đấu giá trở nên vô nghĩa”, ông phân tích.
Thu hồi đất ‘chưa rõ ràng’
Vị cựu thứ trưởng này chỉ ra dự luật đã có bước tiến là ‘làm rõ các trường hợp áp dụng cơ chế nhà nước cưỡng chế thu hồi đất theo hướng thu hẹp lại trên tinh thần cực chẳng đã mới làm’. Do đó, sẽ không xảy ra tình trạng nhà nước tùy tiện thu hồi đất rồi giao cho doanh nghiệp làm dự án như trước.
“Nhưng dự thảo luật chưa thật sự minh bạch. Khi áp dụng có những điều kiện tạo ra sự lỏng lẻo”, ông nói, và lấy ví dụ chính quyền có thể đề ra dự án thuộc diện nhà nước thu hồi đất, nhưng sau khi thu hồi đất xong, chờ một thời gian thì chủ dự án có thể xin điều chỉnh quy hoạch thì nó sẽ rơi vào diện nhà nước không thể thu hồi đất.
“Những thuật ngữ pháp lý không được định nghĩa rõ ràng, nên chính quyền có thể đưa ra những dự án mơ hồ để nói rằng nó nằm trong diện được phép thu hồi đất”, ông nhận định.
Ông nói có người đã đề xuất Việt Nam học theo cơ chế được áp dụng ở các nước là ‘đồng thuận theo số đông’ nhưng ‘không được tiếp thu’.
“Tức là đưa ra phương án thu hồi đất minh bạch, có phân tích rõ ràng về kinh tế để lấy ý kiến trong cộng đồng những người bị thu hồi đất. Khi phương án này được hơn 2/3 người dân bị ảnh hưởng đồng ý thì mới triển khai”, ông diễn giải.
Tuy nhiên, ông chỉ ra điểm tích cực mà dự luật đã tiếp thu khi đưa ra lấy ý kiến là ‘phải bồi thường cho người bị thu hồi đất bằng đất và tài sản gắn với đất có giá trị tương đương’.
“Tái định cư phải đáp ứng các yêu cầu kinh tế, văn hóa, xã hội cao hơn, và phải tạo điều kiện cho người bị thu hồi đất có điều kiện sống tốt hơn”, ông nhấn mạnh.
Cho phép ‘ly nông’
Một điểm tích cực nữa trong dự thảo luật mà ông Võ khen ngợi là ‘đã dỡ bỏ những rào chắn để cho phép người nông dân được phép chuyển nhượng đất nông nghiệp’.
Trước đây, do e ngại Việt Nam sẽ hình thành lớp địa chủ mới nên Luật đất đai cũ quy định rằng ‘đất lúa chỉ được chuyển nhượng cho người dân cùng xã’ hay ‘đất nông nghiệp không được chuyển nhượng cho người không làm nông nghiệp’, ông cho biết.
“Bây giờ đều bỏ hết và coi đất nông nghiệp cũng như các loại đất khác được phép chuyển nhượng ra ngoài cho tất cả mọi người”.
Quy định mới này có thể tạo điều kiện cho người nông dân bán đất đai để làm giàu nếu muốn, đồng thời giúp cho các doanh nghiệp có thể thu gom đất nông nghiệp để ‘tạo nên một nền nông nghiệp hiện đại hơn với sự đầu tư từ nhiều phía’.
“Người nông dân ai thích làm nông thì làm, còn không thích thì có thể chuyển nhượng hết đất đai rồi đi kiếm việc phi nông nghiệp ở đâu đó chẳng hạn. Điều đó làm cho người nông dân thay đổi công việc dễ dàng hơn”, ông phân tích.
