Giá nhà ở Mỹ sẽ tăng 3.5% nhưng thuế quan sẽ cản trở xây dựng nhà ở giá rẻ

[nguoiduatinabc]

Giá nhà ở Mỹ dự kiến sẽ tăng đều trong những năm tới do lãi suất thế chấp có khả năng giảm thêm, theo các chuyên gia địa ốc trong một cuộc khảo sát của hãng thông tấn Reuters. Tuy nhiên, phần lớn họ đều cho rằng các mức thuế quan do Tổng Thống Donald Trump áp đặt sẽ cản trở việc xây dựng nhà ở giá rẻ.

Theo Reuters, ba tháng trước, chính những phân tích gia này từng cho rằng khả năng chi trả và tính thanh khoản trên thị trường sẽ được cải thiện, dựa trên kỳ vọng Fed sẽ nối lại việc cắt giảm lãi suất sau khi đứng ngoài cuộc trong suốt cả năm.

Tuy nhiên, sự lạc quan đó đã dịu lại sau khi Quốc Hội thông qua một dự luật cắt giảm thuế và chi tiêu quy mô lớn, được ước tính sẽ làm tăng thêm khoảng $3,300 tỷ vào năm 2034 cho khoản nợ khổng lồ $36,200 tỷ hiện tại, theo tổ chức phi đảng phái Committee for a Responsible Federal Budget. Lợi suất trái phiếu dài hạn đã tăng mạnh, làm hạn chế khả năng giảm lãi suất thế chấp.

“Nhìn về phần còn lại của năm nay và sang năm 2026, chúng tôi không kỳ vọng lãi suất thế chấp sẽ giảm nhiều, ít nhất là cho đến quý thứ ba năm 2025, vì vậy khả năng chi trả sẽ tiếp tục bị áp lực,” James Egan, chiến lược gia nhà ở làm việc tại Morgan Stanley, cho biết.

Giá nhà ở Mỹ dựa trên chỉ số tổng hợp S&P CoreLogic Case-Shiller của 20 khu đô thị lớn (USSHPQ=ECI) được dự đoán sẽ tăng 3.5% mỗi năm đến năm 2027, theo khảo sát từ ngày 19 Tháng Năm đến ngày 3 Tháng Sáu của Reuters đối với 27 phân tích gia địa ốc.

Nếu đúng như vậy, đây sẽ là tốc độ tăng giá nhà chậm nhất kể từ năm 2011. Giá nhà trung bình hiện đang cao hơn hơn 50% so với năm 2019, trước khi đại dịch COVID-19 xảy ra.



“Thị trường nhà ở vẫn đang trong giai đoạn hạ nhiệt khi người bán tiếp tục điều chỉnh theo điều kiện nới lỏng sau những năm đại dịch nóng bỏng,” Thomas Ryan, kinh tế gia tại Capital Economics, nói.

Ngay cả khi có hai đợt cắt giảm lãi suất của Fed được kỳ vọng sẽ diễn ra trong năm nay theo thị trường hợp đồng tương lai, lãi suất thế chấp cố định kỳ hạn 30 năm (USMG=ECI) chỉ được dự báo sẽ giảm xuống mức trung bình 6.73% trong năm nay từ mức hiện tại là 6.98%.

Lãi suất được dự báo sẽ giảm xuống mức trung bình 6.33% vào năm sau và 6.29% vào năm 2027, theo số liệu trung vị (median) của khảo sát, vẫn cao gấp đôi so với một số mức thấp nhất khoảng 3% mà người mua đã vay trong thời kỳ đại dịch – mức mà rất ít người sẵn lòng từ bỏ.

“Nếu lãi suất thế chấp giảm đáng kể – chẳng hạn từ 50 đến 100 điểm cơ bản — chúng ta có thể thấy hoạt động mua tăng vọt. Nhưng lãi suất phải thực sự giảm trước đã,” Lawrence Yun, kinh tế gia trưởng của Hiệp hội Môi giới Địa ốc Quốc gia (NAR), nhận định.

Thuế quan sẽ hạn chế việc xây dựng nhà ở giá rẻ

Chi tiêu cho xây dựng bất ngờ giảm trong Tháng Tư và đã bị hạn chế bởi sự sụt giảm trong chi tiêu cho các dự án nhà ở đơn lập, cùng với tồn kho nhà chưa bán đang tăng. Ngành xây dựng đang đối mặt với thêm nhiều thách thức từ các mức thuế quan của ông Trump, theo phần lớn người tham gia khảo sát.

“Mặc dù vẫn còn nhiều điều chưa chắc chắn về mức thuế cuối cùng sẽ được áp dụng ra sao, nhưng chúng chắc chắn sẽ làm tăng chi phí xây dựng. Chúng ta sẽ thấy hoặc là ít nhà được xây hơn, hoặc nhà có diện tích nhỏ hơn, hoặc cả hai,” Egan của Morgan Stanley cho biết.

Khi được hỏi về tác động của các mức thuế Mỹ áp lên các đối tác thương mại lớn được công bố đầu năm nay đối với việc xây dựng nhà ở giá rẻ, gần 90% – tức 21 trong số 24 người trả lời – cho rằng sẽ có ít nhà được xây hơn, bao gồm 2 người nói rằng sẽ “rất ít.” Ba người còn lại cho rằng không có tác động nào.

“Các chính sách thương mại và nhập cư gây lạm phát của Tổng Thống Trump không tạo ra con đường rõ ràng nào để giảm chi phí vay mà thị trường nhà ở đang cần một cách tuyệt vọng,” Ryan của Capital Economics nhận định. Ông dự báo sẽ không có thêm đợt cắt giảm lãi suất nào của Fed trong năm nay và lãi suất thế chấp sẽ ở gần mức 7%.

Chỉ một nửa số người được hỏi, 12 trong 24 người, cho rằng khả năng chi trả cho người mua nhà lần đầu sẽ được cải thiện trong năm tới, giảm so với 62% trong cuộc khảo sát Tháng Hai.

Doanh số bán nhà sẵn có (USEHS=ECI), chiếm hơn 90% tổng giao dịch, được kỳ vọng sẽ giữ ở mức hiện tại khoảng 4 triệu căn/năm trong quý tới và tăng nhẹ lên mức trung bình 4.1 triệu căn vào cuối năm, vẫn thấp hơn nhiều so với mức đỉnh gần 15 năm qua là 6.6 triệu căn vào đầu năm 2021.