Lo ngại một loại 'thuế mới' gây sốc và làm tê liệt thị trường bất động sản

[Romano]

Dự thảo Luật Thuế Thu nhập cá nhân (thay thế) đề xuất các phương án tính thuế mới với bất động sản đang tạo ra những cuộc tranh luận sôi nổi về tính khả thi và tác động của chính sách.Mới đây, Bộ Tài chính đề xuất thu thuế 20% trên lãi bán bất động sản và chứng khoán. Tranh cãi tập trung vào phương án dự phòng khi không xác định được chi phí sẽ áp thuế trên giá bán theo thời gian nắm giữ. Các mức thuế lần lượt được đưa ra là 10% (nếu người bán sở hữu bất động sản dưới 2 năm), 6% (2-5 năm), 4% (5-10 năm) và 2% (trên 10 năm).

Thuế 20% trên lãi bán nhà: Phù hợp, cần khấu trừ
Sau nhiều năm mức thuế 2% đồng đều trên tổng giá trị chuyển nhượng bất động sản được áp dụng, giới chuyên gia gần như đạt được một đồng thuận rằng đã đến lúc thay đổi. Việc người bán bất động sản bị lỗ vẫn phải đóng thuế được xem là bất hợp lý cần được khắc phục.

Trước bối cảnh đó, đề xuất của Bộ Tài chính về việc áp dụng thuế suất 20% trên lợi nhuận thực (chênh lệch giữa giá bán và giá mua cùng chi phí liên quan) được các chuyên gia đánh giá là một bước tiến quan trọng và cần thiết.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng đây là hướng đi đúng đắn để tạo ra sự công bằng và minh bạch."Việc áp thuế 20% trên lợi nhuận là hoàn toàn hợp lý. Ai có lời thì người đó đóng thuế. Mức thuế này cũng tạo ra sự bình đẳng với thuế thu nhập doanh nghiệp" - ông Quang phân tích.

Tuy nhiên, ông Quang nhấn mạnh điều kiện tiên quyết để phương án này khả thi là phải cho phép người dân được khấu trừ các chi phí đầu vào hợp lý, hợp lệ đã bỏ ra.

"Các khoản như phí môi giới, chi phí cải tạo đất đai, sửa chữa nhà cửa... có chứng từ rõ ràng phải được tính là chi phí đầu vào. Cần phải làm rõ vấn đề này để đảm bảo người dân không bị thiệt", ông Quang nhấn mạnh.Đồng quan điểm, Luật sư Đào Văn Hưng, Viện trưởng Viện Khoa học pháp lý và phát triển doanh nghiệp (ILC), nhận định đây là phương pháp tính thuế tiên tiến, phù hợp với xu thế chung của thế giới, nơi nhiều quốc gia phát triển như Pháp, Nhật Bản, Hàn Quốc đều đã áp dụng.

"Theo tôi, đề xuất của Bộ Tài chính về việc thu thuế 20% trên lợi nhuận chuyển nhượng thay cho phương pháp tính thuế 2% trên tổng giá trị bất động sản là phương pháp tính thuế đảm bảo sự công bằng và phù hợp với xu thế chung của các nước trên thế giới" - LS Hưng đánh giá.

Tuy nhiên, cả hai chuyên gia đều chỉ ra trở ngại lớn nhất khi áp dụng tại Việt Nam là việc xác định chính xác mức "lợi nhuận". Việt Nam do chưa hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai nên rất khó xác định giá đầu vào và giá đầu ra khi tính thu nhập chịu thuế và phương pháp xác định giá đất chưa thực sự phù hợp với nguyên tắc thị trường.

Thuế theo thời gian nắm giữ: Nhiều băn khoăn
Điểm tranh cãi lớn nhất là phương án đề xuất thuế suất theo thời gian nắm giữ bất động sản khi không xác định được giá mua, đối với phương án áp thuế theo bậc thang trên giá bán, như 10% cho bất động sản được sở hữu dưới 2 năm. Nhiều người lo ngại chính sách sẽ đánh đồng người dân bán nhà vì hoàn cảnh với nhà đầu cơ.

Với quan điểm pháp lý dứt khoát, chuyên gia Trần Khánh Quang không đồng tình với phương án này. Ông cho rằng đây là một sai lầm nghiêm trọng về bản chất. Mục đích của loại thuế này là để hạn chế hành vi đầu cơ, lướt sóng chứ không phải là thuế thu nhập cá nhân.

Đây là một sắc thuế điều tiết thị trường hoàn toàn mới, nếu muốn ban hành thì phải xây dựng một dự án luật riêng theo đúng quy trình, không thể đưa vào Luật Thuế TNCN.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang

Vị chuyên gia này kiến nghị loại bỏ hoàn toàn phương án "thuế theo thời gian nắm giữ" ra khỏi dự thảo. Thay vào đó, toàn bộ nguồn lực nên tập trung vào việc hoàn thiện phương án thu 20% trên lợi nhuận. Nhiệm vụ cấp thiết nhất là xây dựng một bộ tiêu chí và danh mục chi phí được khấu trừ một cách rõ ràng, chi tiết, dễ áp dụng.Đồng quan điểm, ông Nguyễn Vũ, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản tại TP.HCM, lo ngại việc áp thuế suất 10% trên giá bán với bất động sản nắm giữ dưới 2 năm là quá cao, có nguy cơ gây sốc và làm tê liệt thanh khoản của thị trường vốn đang mong manh. Tương tự, quy định thu thuế TNCN 2% ngay khi nhận thừa kế cũng hết sức bất hợp lý.

Theo ông Vũ, nếu đề xuất quy định trên thì hệ quả gánh nặng thuế sẽ bị đẩy sang người mua cuối, khiến giá nhà tăng cao và làm chính sách mất tác dụng bình ổn. Chưa kể có thể "là cớ" để các bên giao dịch hai giá để lách luật, gây thất thu ngân sách và tạo ra rủi ro pháp lý lớn.

Ở một góc nhìn khác, Luật sư Đào Văn Hưng cho rằng nếu có cơ sở dữ liệu về đất đai hoàn chỉnh và liên thông với cơ sở dữ liệu dân cư trên nền tảng VNEID thì cơ quan tài nguyên môi trường và cơ quan thuế có thể xác định được người dân chỉ có 1 thửa đất hay người đầu cơ bất động sản.

“Kinh nghiệm tại Nhật Bản từ lâu đã quy định về việc tính thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng đất đai hay tài sản phải chịu thuế bổ sung với thuế suất 5% (nếu nắm giữ trên 5 năm liên tục) hoặc 10% (nếu nắm giữ dưới 5 năm liên tục). Việc triển khai thu thuế theo thời gian nắm giữ bất động sản tương đối thuận lợi và tạo ra ý thức tốt cho người nộp thuế” – Luật sư Hưng chia sẻ.